Вырастут ли цены на вторичке после появления новой программы Сбербанка?
Вижу сейчас много разговоров о том, что новая программа Сбера скорректирует цены на вторичке. Что теперь вдруг резко вторичка начнет расти в цене..
Речь идет про программу Сбербанка о продаже квартиры с переводом долга и сохранением ставки продавца для покупателя (подробнее о программе здесь: https://t.me/expertned/846 )
Я посмотрел ставки Сбера с 2018 года по сегодняшний день. Разница со средними ставками в квартирах от заемщиков Сбера будет лежать в основном в диапазоне 2,5%. Максимально низкая ставка может составлять 7,3%, что сегодня очень прям прекрасно.
Повлияет ли это на весь рынок? Нет. А с чего?! У всего рынка разве есть такое преимущество, как у заемщиков Сбера?
Захотят ли продавцы- заемщики Сбера поднять цену на квартиру? Понятно, что захотят. Получится ли у них? Подумаем.
Какой получается разрыв по ставкам и платежам?
При разрыве в ставке в 4,2% перекос прям очень существенный. При одном и том же платеже можно в одном случае взять кредит в районе 5,55 млн. рублей, а с низкой ставкой – 8 млн. рублей. Или в платеже (если кредит будет одинаковый – 8 млн. рублей) 79 тысяч против 55 тысяч.
Да и при разрыве в 2,5% по ставке перекос будет порядка 1,3 млн. рублей. Или в платеже (при кредите 8 млн. рублей) 79 тысяч против 64 тысяч.
Т.е. прям вот он повод поднять цену. Но на это есть несколько «но»
1. Если сильно задрать цену в рекламе, квартира выпадет из обзора, и покупатель даже не увидит её.
2. Банк разрешает «переносить» ипотеку на покупателя только в размере остатка долга продавца. Всё остальное за свой счет или по рыночной ставке. Вопрос! Какой размер кредита у продавца с его низкой ставкой и хватит ли его покупателю? Соответственно, чем меньший кредит у продавца, тем менее выгоден этот перенос.
3. Сегодня ставки высокие, завтра их понизят. Рефинансирование уменьшит ставку. Т.е. разрыв, который сегодня 4,2%, завтра может стать 2%. А сегодня квартиру хотят продать дороже. Окупится ли это «дороже»? Именно так будет размышлять некоторые покупатели, видя более дорогую квартиру по более низкой ставке.
Резюме.
На рынке вторичной недвижимости продукт Сбера отразится только в части квартир, которые продаются заемщиками Сбера.
Особый интерес будет к квартирам со ставками до 8,5% (и замечу, что объем таких предложений не так уж и велик*). Всё, что выше уже будет не так интересно. При этом ещё нужно, чтобы у продавца был большой остаток по долгу.
Ликвидность таких квартир однозначно повысится. Склонность продавцов таких квартир отказаться от торга – так же очевидна, но не всегда будет оправдана.
Смогут ли они поднять цену квартир? Теоретически можно, но есть опасность сильно завысить цену и вылететь за границы поиска покупателями, то есть увеличить срок экспозиции квартиры.
И для таких продавцов, самый хороший покупатель, который по своему профилю заемщика, может претендовать на высокую ставку. Именно таким покупателям можно дать более высокую цену.
Да и не нужно забывать о том, что другие продавцы будут компенсировать преимущества таких квартиры скидкой, плюс сами с собой они так же будут конкурировать.
Итого, думаю, что подавляющее большинство таких (со до 8,5%) квартир будет продаваться по верхней границе цены, практически без торга. Но всё же по цене приближенной к рыночной. Чем ниже будет ставка, тем ближе к верхней границе будет располагаться цена квартиры.
Потенциальный объём предложения по ставкам до 8,5%.
Квартир по ставкам 7,3% не так уж и много. Такая ставка была всего пару месяцев в 2021 году, и по моим прикидкам было выдано всего около 100 – 150 тысяч кредитов с такой ставкой по всей России.
Что касается ставки до 8,5%, то это большинство кредитов Сбера за 2021 год с января по ноябрь. Дальше уже было выше. В 2020 году тоже выдавались кредиты по ставке 8,5%, но это была нижняя граница. Плюс кто-то рефинансировал в 2020 и 2021 годах свои кредиты, которые были получены ранее по большим ставкам.
Т.е. в сумме, я думаю, кредитов по ставке до 8,5% наберется в районе 1,5 млн.
Но это потенциал рынка, а не весь рынок. Так как не все эти люди, захотят продавать свою квартиру. В среднем порядка 30% людей продают квартиру, не погасив ипотеку, в течение 5 лет с момента покупки.
То есть грубо с 2023 по 2025 годы таких квартир будет примерно 500 тысяч. А в год в среднем делается около 3,5 – 4 млн сделок на вторичном рынке. Так что на общем фоне таких квартир не так уж и много.
Константин Барсуков, 27.01.2023
