Надежда Косарева: Государству не стоит поддерживать застройщиков, которые вели безответственный бизнес
Если рассматривать перспективы ценовых колебаний на жилье в стране, руководствуясь экономической теорией, то в настоящее время будут взаимодействовать две тенденции. Если застройщики будут притормаживать свои проекты на перспективу в силу отсутствия средств для их финансирования, то возникнет дефицит жилья, что породит рост цен. Но в то же время общая нестабильность и неуверенность граждан в будущем могут привести к снижению спроса, следствием чего в свою очередь должно стать уменьшение цены.
О прогнозах изменения цен на рынке жилой недвижимости, развитии жилищного строительства и ипотечного кредитования в условиях влияния последствий мирового финансового кризиса на российский рынок недвижимости, рассказала президент Института экономики города Надежда Косарева.
- Надежда Борисовна, можно ли сейчас предсказать по какой "дорожке" пойдут цены на жилье?
В кризисной ситуации, особенно когда отсутствует оперативная информация, можно рассматривать большое число различных сценариев, каждый из которых будет иметь свое экономическое обоснование.
Конечно, у меня есть и собственный прогноз, который, возможно, субъективен, ничем не лучше и не хуже других, однако основан на той информации, которую имею я. Во-первых, применительно к жилищному строительству нельзя говорить об общих тенденциях в стране ? это, что называется, средняя температура по больнице.
Рынки недвижимости локальны, и в такой большой стране, как Россия, одновременно в одном регионе или даже поселении может быть рост цен, в другом ? стабилизация, а в третьем ? падение.
По стране в целом, как я предполагаю, будет наблюдаться скорее ценовая стабилизация, которая придет на смену тому активному росту цен на жилье, который отмечался в предыдущие годы. При этом в крупных городах России, где рынок недвижимости был сильно перегрет за счет искусственных факторов, цены могут и упасть.
Если рассматривать рынок жилья Москвы, то, в общем, я не вижу здесь оснований для существенного падения цен. Москва – это уникальный потребительский рынок, даже в мировом масштабе. Жилье в столице пользуется спросом не только у жителей России, но и других стран, потому что много иностранцев покупают здесь квартиры.
Поэтому представить себе, что вдруг куда-то исчезнет огромный предъявляемый спрос на жилье в Москве и цены рухнут, мне трудно. Причем, что важно, я говорю сейчас не об инвестиционном спросе, а о потребительском.
- По данным риелторских агентств, в настоящее время в Москве предложение на рынке жилья намного превышает спрос, то есть потенциальные покупатели выжидают в надежде на существенное снижение цен на жилье. Зря ждут, получается?
Хочу отметить, что когда начинают требовать "Даешь снижение цен для повышения доступности жилья!", они не понимают очень простой вещи: существенное снижение цен на рынке жилья – это уже общий кризис, а в условиях общего кризиса доступность жилья не повысится.
В случае падения цен на жилье, как сейчас в Америке, падает инвестиционная привлекательность всего сектора недвижимости, соответственно, стагнирует жилищное строительство, возводится меньше жилья. В итоге людям просто нечего будет покупать, даже если у них будут деньги (а в условиях общего кризиса и доходы, по крайней мере, перестают расти). Поэтому я всегда акцентирую внимание на том, что когда серьезно падают цены на недвижимость – это плохо.
Кроме того, в Москве ограничены возможности для нового жилищного строительства ? хотя у нас есть в запасе земли промышленных зон, их никто не вводит в оборот. Следовательно, в ближайшее время в Москве вряд ли может существенно увеличиться предложения жилья, а в этих условиях реальные цены на жилье в российской столице просто не могут упасть на долгий период.
Даже если падение будет зафиксировано на короткий срок, то скорее по психологическим причинам: это рынок ? покупатели и продавцы торгуются, против этого не пойдешь, но вскоре стоимость все равно восстановится на прежнем уровне.
- Однако некоторые эксперты выдвигают предположения, что как раз та паника, которая сложилась на рынке, заставит его пошатнуться серьезнее, нежели можно прогнозировать с экономической точки зрения…
На самом деле паника больше нагнетается, чем она имеет объективную основу. Многие крупные банки в стабильном режиме выдают кредиты на покупку жилья. Да, можно констатировать, что ставки подросли, но они, заметьте, в этом году все равно будут ниже инфляции – при таком взгляде на ситуацию это практически деньги в подарок.
Конечно, в результате кризисных явлений, которые наблюдаются в мире, общие темпы роста на ипотечном рынке снизятся, но не стоит думать и тем более заявлять, что ипотека умрет, стройка остановится, никто не будет покупать и продавать жилье и тому подобное. Люди будут точно так же покупать жилье, брать кредиты, потому что у нас в стране доминирует не инвестиционный спрос, а потребительский, поскольку очень велика неудовлетверенная потребность в жилье.
Полагаю, ошибочно думать, что люди, которые являются обычными потребителями, все как один - изощренные финансисты, и каждый на досуге размышляет: "Я лучше с тещей поживу пять лет, зато выиграю в процентной ставке". Понимаете, если человек не хочет жить с тещей и у него есть возможность взять кредит, он ждать не будет.
- Согласно данным ЦБ РФ, в третьем квартале в России серьезно снизились темпы выдачи ипотеки, которая в последние годы находилась на подъеме. Выживет ли ипотека в сложившейся ситуации, и какие перспективы у этого финансового инструмента в нашей стране?
Я считаю, что не было бы счастья, да несчастье помогло. Мировой финансовый кризис имеет свою положительную сторону с точки зрения развития ипотеки в России. Думаю, это можно проиллюстрировать с помощью такого образа: пока наша ипотечная система была в первом классе, ей сделали хорошую прививку и показали, что не все время будет рост, бывает и спад.
Поэтому при ипотечном кредитовании банки должны проводить консервативную политику ? и по оценке заемщиков, и по фондированию, и по управлению рисками. Эту прививку, повторю, нам сделали на том этапе, когда влияние ипотеки на общие процессы в экономике России невелико: если у нас объем ипотеки примерно 2% от ВВП, то в США более 70% (данные за 2005 год – ред.). И, слава богу, что подобный урок на чужом примере мы получили в условиях, когда объем ипотеки еще небольшой.
- Может ли после кризиса у людей сложиться некоторое психологическое недоверие к системе покупки жилья через ипотеку?
Действительно, в финансовой системе психологическое отношение людей ? один из главнейших факторов: еще совсем недавно мы преодолевали недоверие россиян по отношению к ипотеке, вроде бы преодолели, началось массовое развитие кредитования, и тут вдруг снова... Но я думаю, что все вернется на круги своя, ведь другого инструмента покупки жилья мир не придумал. Либо копи 20 лет, либо покупай сейчас, когда тебе это остро нужно, но потом расплачивайся.
Надо понять, что альтернативы ипотеке нет. Вот говорят, что альтернатива ? строительно-сберегательные кассы, но на самом деле это лишь первый шаг к ипотеке. Ведь что такое стройсберкассы? Либо это система уменьшения первоначального взноса по ипотеке, когда вы 20% стоимости жилья копите в стройсберкассе и там же получаете кредит еще на 20%, а дальше все равно берете ипотечный кредит в банке на оставшиеся 60%. Либо стройсберкассы помогают скопить на ремонт жилья, на небольшое улучшение жилищных условий ? пять квадратных метров, к примеру, докупить. Купить же квартиру за счет стройсберкасс – ни в одной стране мира такого нет, для этого надо копить в данной системе 10-20 лет.
- Могут ли в условиях мирового финансового кризиса банки в одностороннем порядке повысить ставку по ипотечному кредиту или потребовать от заемщика досрочного его погашения? Стоит ли ждать подобной массовой тенденции?
Я за последнее время много слышала об этом, но никто пока не назвал мне ни одного реального банка, который бы уже сделал это. В любом случае, не поддавайтесь панике: если в договоре подобного пункта нет, а предполагается, что вы читали договор при его подписании, то банк не имеет на это никакого права, если вы исправно вносите платежи по кредиту.
А если даже прописано – повысить-то он может, но зачем ему повышать ставку до такой степени, что заемщик не сможет платить по кредиту? У банка начнутся сплошные дефолты, он что, самоубийца? Ему ведь в первую очередь важна стабильность получения платежей. Поэтому, думаю, безумия не будет.
- В Москве также существует значительный рынок аренды квартир, будет ли он подвержен каким-либо изменениям в условиях нестабильности на финансовом и строительном рынках?
Мне кажется, что стоимость аренды квартир может немного вырасти, если повысится спрос на арендное жилье за счет тех людей, которые не смогут позволить себе взять ипотечный кредит из-за ужесточения требований к заемщикам. Сейчас у нас стоимость аренды ниже, чем выплаты по ипотеке, то есть получается, что пока аренда для людей доступнее.
Хотя с другой, стороны, может и увеличиться предложение жилья в аренду со стороны застройщиков, которые временно не будут находить покупателей, что может привести даже к некоторому снижению цен на аренду жилья.
Вообще, в Москве пока сложился в своем роде уникальный арендный рынок.
Согласно экономической теории, при свободном рынке невозможно себе представить ситуацию, когда аренда квартиры ниже выплат по ипотеке. Человек, который инвестирует в покупку квартиры с целью получения прибыли за счет предоставления ее в аренду, должен в течение какого-то времени окупить свои затраты на приобретение и еще получить какую-то прибыль.
Поэтому получается, что плата по аренде должна быть выше, чем выплаты по кредиту на ее приобретение. Но у нас все не по теории, потому что у нас основное предложение на рынке арендного жилья ? это квартиры без инвестиционных затрат: приватизированное жилье, которое государство бесплатно раздавало гражданам.
Кроме того, на рынке арендного жилья сейчас много квартир, которые хоть и были приобретены как инвестиционные, но не с целью заработать на их аренде, а с целью получить прибыль от их последующей продажи при росте цен на жилье.
- Поддержат ли, по вашему мнению, российский строительный рынок те меры, которые предпринимает государство?
Государство предпринимает сейчас ряд правильных краткосрочных, рассчитанных на ближайшие несколько месяцев мер для поддержания строительного рынка, а также некоторые долгосрочные, давно назревшие меры.
Из краткосрочных, текущих мер ? власти планируют направить порядка 110 миллиардов рублей на выкуп жилья в новостройках либо уже введенных в эксплуатацию, но не находящих своего покупателя на рынке, или находящихся в высокой степени готовности, но для их завершения не хватает средств. В частности, и об этом много говорилось, 50 миллиардов рублей из фонда ЖКХ, который будет выкупать жилье для переселения граждан из аварийного жилья.
Что получается: людей будут переселять в жилье на первичном рынке и одновременно поддерживать застройщиков, то есть убивают сразу двух зайцев.
Плюс к этому решат жилищную проблему военнослужащих, точно так же купив им квартиры на первичном рынке. Государство как бы говорит застройщикам: если вы завершите строительство, то мы у вас гарантированно столько-то квартир выкупаем. Тогда банк под гарантию спроса государства может кредитовать застройщика для завершения строительства.
Эта мера по выкупу строящегося жилья в стране направлена и на то, чтобы не допустить массового появления так называемых обманутых дольщиков, то есть граждан, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов.
Еще одна мера – это поддержка спроса граждан, это те 60 миллиардов рублей, которые государство вносит в уставной капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Эти деньги можно использовать двояким образом. Можно оперативно решить проблему снятия с баланса банков уже выданных ипотечных кредитов с условием, что они выдадут новые.
- А можно использовать также и как рычаг, то есть под эти средства АИЖК может выдавать поручительства по ипотечным ценным бумагам банков, а они потом смогут перекредитовываться в ЦБ с поручительством АИЖК. Тогда с помощью рычага в 60 миллиардов рублей можно получить ипотечных кредитов на 500 миллиардов.
Есть еще три инициативы, которые в той или иной степени обсуждаются, но решение по которым пока не принято. Первая – это снижение ставки резервирования ЦБ, которую понизили в целом, но для ипотечных кредитов есть идея продолжить диалог в этом направлении.
Вторая ? инвестирование пенсионных средств "молчунов" (тех, кто не принял решение об использовании своих пенсионных накоплений – ред.) в ипотечные ценные бумаги. Это инициатива не сегодняшнего дня, об этом говорят последние пять лет. Хочу напомнить, что традиционно одним из основных источников долгосрочных ресурсов для экономики являются накопительные системы, то есть пенсионные, страховые.
В условиях кризиса стало понятно, что эта система необходима, ведь можно сделать так, чтобы вкладывали в такую ипотечную бумагу, за которой стоят очень надежные кредиты с очень низким соотношением кредит/залог, с полностью подтвержденными доходами заемщиков.
Третья инициатива – введение так называемых жилищно-накопительных счетов, которые фактически будут служить для накопления гражданами первоначального взноса для последующей покупки жилья по ипотеке. Такая идея выдвинута Ассоциацией региональных банков России, обсуждается в ряде коммерческих банков и во властных кругах. Такие жилищно-накопительные вклады в коммерческих банках, выдающих ипотечные кредиты, поддержат их ликвидность и увеличат доступность жилья для населения.
В настоящее время банки ужесточают условия ипотечного кредитования для граждан, предлагая вносить в качестве первоначального взноса не менее 20-30% стоимости приобретаемого жилья, и тем самым страхуя себя в условиях кризиса, однако не у всех россиян есть подобная сумма.
Если такая система накопления будет введена, в банке, который выдает ипотечные кредиты, создается счет, рассчитанный на несколько лет, допустим на три года, желательно без возможности отзыва вклада. Основной нюанс: процент по этому депозиту может быть выше, чем в среднем по простым депозитам, которые могут быть отозваны.
При этом за банком по истечении срока вклада будет закреплено обязательство выдать ипотечный кредит с учетом суммы, накопленной на вкладе как первоначальный взнос. Ставка по выдаваемому ипотечному кредиту будет рыночной, а размер кредита ? определяться в зависимости от платежеспособности заемщика. Пока эта идея только обсуждается в кругах коммерческих банков и властей.
В случае одобрения этой инициативы, было бы правильно повысить размер возмещения по страхованию таких вкладов с 700 тысяч рублей до 2 миллионов рублей. Для этого потребуется внести некоторые изменения в законодательство.
Соответствующие поправки уже подготовлены рабочей группой Ассоциации региональных банков России. Пока трудно сказать определенно, будет ли эта инициатива поддержана и как быстро может быть принят соответствующий законопроект.
- Сейчас в качестве меры поддержки строительной отрасли обсуждается, в частности, возможность выкупа государством части акций девелоперских компаний. Может ли в период кризиса случиться так, что строительная отрасль будет фактически национализирована и вновь станет частично государственной?
Я считаю, что национализация компаний – это неправильно. Я вообще считаю, что не дело государства спасать строительные компании. А почему, собственно?! Я, как налогоплательщик, не хочу, чтобы с помощью моих налогов спасали бизнес, руководители которого неправильно оценили риски, проводили неправильную политику. Надо спасать проекты, в которые вложились люди, более того ? надо отделить риски этих проектов от рисков застройщиков.
- Как вы полагаете, в чем слабые стороны застройщиков, которые сегодня могут оказаться банкротами?
В целом, я думаю, застройщиков можно разделить на три группы. Первая – мелкие, которые строили один-два дома, не распылялись, у них может быть вполне нормальная финансовая ситуация, так как проекты были краткосрочные. Вторая группа – это крупные застройщики, которые агрессивно росли на спекуляциях, но при этом без финансовой дисциплины ? у таких могут быть проблемы.
Но есть и третья группа – это профессиональные застройщики, которые имеют отличный менеджмент, проводят ответственную политику и которые, начиная любые проекты, подкрепляют их выработкой стратегии и исследованиями, ? у них все будет нормально.
Многие застройщики, откровенно говоря, переоценили состояние рынка, погрязли в разного рода схемах. Эти строители рассчитывали на постоянный рост, не закладывая в проекты подтвержденный спрос, брали деньги с людей на один дом, а начинали строить три в надежде, что спрос будет расти, и они привлекут деньги и на эти объекты.
Правительственная поддержка как раз и будет направлена на то, чтобы в условиях финансового безответственного поведения некоторых наших строителей не пострадали люди, которые вложили средства в строительство жилья.
РИА Новости, 28.11.2008
Редакционная статья
