На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество


Стерхова Марина

нотариус, кандидат юридических наук

Обращение взыскания на заложенное имущество, по общему правилу, осуществляется в судебном порядке, но Законодатель предусмотрел и внесудебный порядок обращения взыскания. До принятия ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» №306-ФЗ от 30 декабря 2008 года, внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество был возможен исключительно на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем и только после возникновения оснований для обращения взыскания.
 
С принятием нового закона, изменен и порядок внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество. Новеллой является то, что соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, может быть заключено в любое время и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит. Указанное соглашение может быть оформлено отдельным документом, или включено в сам договор залога как движимого, так и недвижимого имущества.
 
Относительно соглашения, заключаемого между залогодателем и залогодержателем, Президиум ВАС РФ в п. 16 Информационного письма №90 от 28 января 2005 года «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», высказался следующим образом: «Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ». Но может ли соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество иметь силу без заключенного между сторонами договора залога?

«Соглашение может только изменить (дополнить, ограничить) или прекратить существо правоотношения, но не создать новое, т.е. в нем отсутствует свойственная договору способность порождать для сторон новые права и обязанности. Кроме того, в материальном праве термин «соглашение» используется для обозначения договоренностей, обслуживающих договорные отношения….»(1)

_________________________________________________
 (1) «Договорное право: соглашение о подсудности, международной подсудности, примирительной процедуре, арбитражное (третейское) и мировое соглашения» (М.А. Рожкова, Н.Г. Елисеева, О.Ю. Скворцов) (под общей ред. М.А. Рожковой), (Статут, 2008).
 
Договоренность сторон относительно обращения взыскания на заложенное имущество изменяет лишь порядок обращения взыскания. Поэтому, если соглашение заключено между залогодателем и залогодержателем до подписания договора залога, то оно вступает в силу с момента заключения договора залога.
 
Содержание соглашения, как и любого гражданско-правового договора, составляют его условия, которые в рассматриваемом нами случае ставятся в зависимость от объекта и субъекта.
 
В соглашении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество стороны могут предусмотреть
 1) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в статье 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
 2) приобретение заложенного имущества для себя с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой,
 3) приобретение заложенного имущества для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику.
 
Закон не запрещает указывать в соглашении все три вида обращения взыскания на заложенное имущество, за исключением случая, когда предметом ипотеки является земельный участок. В таком соглашении стороны могут предусмотреть только реализацию заложенного земельного участка путем проведения открытого аукциона.
 
Следует отметить, что в случае указания в соглашении нескольких видов обращения взыскания на заложенное имущество, то необходимо отразить, кто оставляет за собой право выбора.
 
Существенными условиями соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество являются:
 1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя,
 2) начальная продажная цена или порядок ее определения;
 3) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо - также и залогодателем;
 4) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
 5) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
 
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору ипотеки действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
 
Что касается соглашения о внесудебном обращении взыскания на движимое имущество, то, следуя правовой норме п.п.5 п.6 статьи 349 ГК РФ, существенным условием соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество является установление порядка обращения взыскания на заложенное имущество.
 
В случае, когда договор залога заключен между юридическими лицами и(или) индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств, стороны могут предусмотреть в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество следующие положения:
 1) реализацию предмета залога посредством продажи с торгов;
 2) реализацию предмета залога посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером;
 3) предмет залога поступает в собственность залогодержателя;
 4) залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.

Если же договор залога заключен с физическими лицами, то при обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, реализация предмета залога осуществляется только посредством продажи с торгов, либо по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.
 
Существенным условием соглашения о внесудебном обращении взыскания на заложенное движимое имущество является также указание начальной продажной цены заложенного имущества либо порядок ее определения (п.10 ст. 28.1 Закона РФ «О залоге»).
 
В связи с изменениями, в законодательстве отражен факт обязательного наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя при заключении соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
 
Закон не конкретизирует, в каком порядке должно быть оформлено согласие, включено ли оно в само соглашение, оформлено ли отдельным документом. Главное, чтобы это согласие на момент заключения соглашения между сторонами об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке уже было.
 
Ввиду того, что Законодатель не определил правовую природу согласия, возникает много споров по его оформлению. Так, например, существует ряд мнений, что данное согласие является односторонней сделкой.
 
С другой стороны не каждое согласие можно рассматривать как одностороннюю сделку. Еще В.А. Рясенцев писал, что «Нельзя смешивать со сделками волеизъявления, не имеющие целью, в отличие от сделок, установить, изменить или прекратить гражданские правоотношения»(2).

 _____________________________________________
 (2) В.А. Рясенцев, «Представительство и сделки в Современном гражданском праве», Статут, стр. 478).
 
Рассматриваемое согласие является лишь одобрением залогодателя соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество или условий договора залога в части обращения взыскания на заложенное имущество, которые будут заключены после оформления согласия. При этом, одобрение исходит от лица, которое само является стороной заключаемых сделок.
 
Несмотря на то, что указанное согласие основано на норме закона, само оно, в отличие от соглашения, не порождает обычных для юридического факта последствий. Например, п.6 ст. 349 ГК РФ и п.1 статьи 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывают на взаимосвязь согласия с соглашением. Согласно этим нормам, если в отдельно оформленном согласии указан порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а в соглашении между залогодателем и залогодержателем этот порядок не установлен, обратить взыскание, как на движимое имущество, так и на недвижимое имущество, во внесудебном порядке будет невозможно. Поэтому очень важно, чтобы порядок обращения взыскания на заложенное имущество, который изложен в соглашении должен полностью совпадать с тем порядком обращения взыскания, который указан в отдельном согласии залогодателя, за исключением случаев, когда согласие изложено в самом соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания.
 
Возможность включения согласия залогодателя в само соглашение или договор залога можно определить путем применения судебной практики, сложившейся по использованию такой нормы закона, как п.2 ст. 615 ГК РФ. Дело в том, что в соответствии с этой нормой арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм) с согласия арендодателя. Президиум ВАС РФ в п.18 Информационного Письма №66 от 11 февраля 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отметил, что «пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре».
 
Порядок дачи согласия на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество законодательством также не определен. Но данное согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому если стороны решат включить согласие залогодателя в само соглашение, то это соглашение будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению и необходимость в оформлении отдельного согласия отпадет. Если же стороны придут к соглашению включить согласие залогодателя непосредственно в договор залога, в котором будет указано и соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, то и договор залога в данном случае подлежит нотариальному удостоверению.

РУСИПОТЕКА, 01.03.2010
 

Мы в соцсетях
Ссылки
раша тудей главный редактор Симоньян Маргарита.
 Наверх