На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Ипотечное кредитование оказалось довольно живучим


Гордейко Сергей

независимый эксперт

В социальных сетях, прессе, телевидении и радио можно услышать много прогнозов и аналитики, очень много. Попробуем посмотреть на происходящее с точки зрения влияния на ипотечный проект в коммерческом банке.

С точки зрения ощущений июль 2008 и июль 2014 похожи, но это субъективно. Общими являются тревожные настроения и успокоение, а главное отличие в лозунге: «против кого будем дружить». В 2008 году дружно обвинили банки и финансовые инструменты, а потом всем миром банкам помогли. Кризис можно условно назвать исключительно  экономическим. Сейчас сложнее из-за тесной связи экономики и политики. А политические кризисы не лечатся правильными экономическими методами.

Вернемся к практике и посмотрим еще раз фразу: «Казнить нельзя помиловать». Сейчас она выглядит иначе: «Идти вперед нельзя остановиться». Попробуем рассмотреть возможные проблемы от движения вперед и от остановки применительно к развитию ипотечного проекта. Обсуждение обусловлено оценкой риска уменьшения ликвидности в период кризиса.

Начнем с обсуждения недостатков остановки или приостановки ипотечного проекта.

Первое. Ипотечное кредитование оказалось довольно живучим и устойчиво развивалось после завершения острой фазы прошлого кризиса все более возрастающими темпами. Такого постоянства не дает корпоративное кредитование, да и потребительское кредитование сбавило темпы роста. При нынешнем уровне просрочки ипотечное кредитование остается прибыльным. С учетом низкой амортизации кредитного портфеля при правильной организации проекта с каждым годом прибыльность должна была возрастать. При действовавших до весны 2014 года условиях росли и кредитные портфели, и их прибыльность.

Второе. Для обеспечения роста ипотечных портфелей были приложены существенные усилия: доведена до максимально возможного уровня работа с новостройками, освоены все возможные ипотечные продукты, создана инфраструктура сделок и система продаж. При всей очевидности это не быстро и затратно. К этому стоит добавить развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов, которое создало иллюзию доступности ресурсов для небольших участников ипотечного рынка.

Третье. Конкуренция на ипотечном рынке  и аппетиты участников пока предполагают, что место выбывшего участника будет тут же занято.

Общий вывод – были вложены усилия, которые дали свои плоды.

Посмотрим на опасности продолжения роста выдачи ипотечных кредитов теми же темпами и с текущими ставками.

Первое. Доходы населения не растут, и значимо расти не будут. Общая кредитная задолженность населения высока. Пока это не давит на ипотечные портфели.  Но в перспективе может повлиять в той или иной степени.

Второе. Депозиты не растут радостными темпами, а это один из источников ликвидности.

Третье. Перспективы для рефинансирования ухудшаются.

Для косвенного рефинансирования скоро даже гигантам российского бизнеса будет невозможно получать кредиты на западе. Нет сомнений в постоянном росте санкций. Западные кредиты не шли прямо на ипотеку, но позволяли кредитовать корпоративные и инфраструктурные проекты. Универсальный банк кредитует всех своих клиентов, а те в свою очередь двигают бизнес. Вспомнив об  общей накопленной задолженности крупных компаний, в том числе перед западными банками,  можно предположить, что рефинансировать эти долги будет все сложнее. Рано или поздно эти обстоятельства будут давить и на внутреннее (внутри банка) фондирование.

Прямое рефинансирование через секьюритизацию получило хорошее инфраструктурное обеспечение. Несколько сделок успешно прошли в первые месяцы 2014 года. Можно предположить, что для следующих сделок будет сложнее найти инвесторов. Внутренние коммерческие инвесторы будут ждать большой доходности. Успех будет определяться государственной помощью,  а ее, как известно никогда всем не хватит.

Четвертое. Есть подозрение, что недостаток ликвидности у части крупнейших игроков будет компенсирован печатью денег, а это приведет к инфляции. Далее рост ставок депозитов и кредитов.

Общий вывод заключается в том, что действующий уровень маржи ипотечного кредитования с большой долей вероятности уменьшится. Это не происходит одномоментно и не действует на весь кредитный портфель, особенно если он частично рефинансирован.

Возможно, что  имеет смысл произвести более строгое стресс тестирование ликвидности для банка и оценить не только различные банковские нормативы, но стоимость рефинансирования для выдаваемых сейчас ипотечных кредитов.

Общего правильного ответа на вопрос, что делать не существует. У каждого банка свои условия доступа к деньгам и, следовательно, стоимость рефинансирования.

Все-таки представляется возможным подумать о повышении ставки кредитования. Беда в том, что резкое повышение ставки у первого поднявшего приведет к потере его доли рынка. Стресс-тестирование в пессимистичном варианте может дать необходимость увеличивать ставку на 3 и более процента.

С 1 августа увеличить ставку на 1 % - компромиссный первый шаг? Или поздно?

Время перемен – много вопросов и много возможностей найти или потерять.

ЛюдиИпотеки.рф, 01.08.2014
 

Цифровая ипотека
Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх