На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Ипотечное страхование. Традиции и перспективы


Гордейко Сергей

независимый эксперт

Страхование является постоянным спутником ипотечного кредитования. Как изменилось ипотечное страхование с точки зрения банка и заемщика и как оно может развиваться дальше?

Изменения, происходившие в ипотечном кредитовании и ипотечном страховании, связаны не только с логикой развития бизнеса и экономики, но и с изменением общественного и потребительского сознания. Можно сказать, что идет определенная притирка коммерческой и социальной составляющей ипотечного бизнеса.

В ипотечном кредитовании компромисс между коммерческими и общественными интересами практически достигнут, и приходит понимание, что банки сами без экономических предпосылок не могут снижать процентные ставки. Хотя ряд инициатив по росту социальной составляющей еще не закончился. В этом ряду стояли в разные периоды: борьба с банковскими комиссиями, облегчение досрочного гашения, раскрытие эффективной процентной ставки, возможность выбора аннуитетного или дифференцированного платежа.

Такой же поиск компромисса идет и в части ипотечного страхования. Ситуация со страхованием немного сложнее, что объясняется условной вторичностью страхования в ипотечном бизнесе, что не совсем верно. Пропаганда пользы страхования проводится почти незаметно и периодически подхватывается лозунг о ненужной, дорогой и навязанной услуге.

Рассмотрим взаимовлияние кредитования и страхования для банка и для заемщика. В течение 15 лет происходили изменения в области ипотечного страхования. В упрощенном виде основные этапы развития представлены в табл. 1

Таблица 1. Этапы развития ипотечного страхования

Этап

Страховые продукты

Комментарии

1

Привыкание

Три договора страхования:

жизнь,

титул,

имущество

Тарифы дорогие. В тариф были заложены все риски из-за отсутствия статистики. Анкеты объемные. Перечень документов по объекту и по состоянию здоровья очень значительный. Принятие решения о страховании занимало несколько дней. В Правилах страхования было много излишних исключений.

2

Развитие

Комплексное ипотечное страхование, включая жизнь, титул, имущество

Технологичность и профессионализм привели к росту удобству взаимодействия банков и страховых компаний. Полис вместо договора. Простая пролонгация договоров. Интенсивный рост рынка кредитования. Появление новых игроков. Страховые компании решили задачу построения профессионального ипотечного бизнеса.

3

Оптимизация

Комплексное ипотечное страхование с элементами гибкости.

Возможность страхования временной потери трудоспособности или возможность исключения титульного страхования после 3-х лет страхования, замена страхования жизни на страхование от несчастного случая.

Период серьезной конкуренции между страховщиками. Существенная оптимизация тарифов и страховой документации, построение для конкретных банков системы взаимодействия, согласованных договоров. Ипотечное страхование стало конвейером,  не исключающим элементы индивидуальности. Решение о принятии на страхование принимаются  в течение одного рабочего дня. По сути, происходит удешевление стоимости страхования для заемщика.

4

Общественное давление

Комплексное ипотечное страхование с возможностью исключения отдельных рисков

Пропагандистская кампания, при которой страхование приравнивалось к навязанной услуге, отрицалась польза от ипотечного страхования для заемщика. Антимонопольное разбирательство взаимоотношений страховщиков и банков. В результате появились публичные критерии аккредитации страховых компаний, банки позволили заемщикам выбирать из нескольких компаний, появились альтернативные программы кредитования без страхования (ставка повышенная). Сформировались новые правила игры, которые повысили методическое мастерство банков и страховых компаний. Возросла конкуренция и профессионализм страховщиков.

5

Поиск компромисса между коммерческой и социальной составляющей.

 

Комплексное ипотечное страхование с возможностью исключения отельных рисков.

Страхование ответственности заемщика  по кредитному договору.

Страхование финансовых рисков кредитора.

 

Борьба с банковскими комиссиями активизировала поиск путей компенсации потери комиссионного дохода в страховании. Особенно развивалось в потребительском кредитовании.

В продуктовой линейке банков явно присутствуют продукты без страхования или с исключением отдельных видов, но с повышением процентной ставки на 1-5%.

Опыт развития страхования финансовых рисков показал их высокую комиссионную привлекательность для банка, но высокий тариф и неочевидную выгоду для заемщика, на которого перекладывались издержки. Этап характеризуется поиском дополнительных доходов для банка без нарушения формальных ограничений. Попытка сохранить страхование как элемент управления рисками.

6

Использование всех возможностей в интересах и  банков и заемщиков

Все возможные виды страхования из табл.2 и индивидуальный страховой конструктор.

В банках и страховых компаниях накоплена статистика дефолтов, результативности обращения взысканий, страховых случаев, поведения ИЦБ.

На рынке набрали вес холдинги, включающие банк и страховую компанию.

Появилось возможность разработать индивидуальный страховой конструктор для каждого заемщика, удовлетворяющий интересы заемщика и банка.



Рассмотрим возможности построения взаимовыгодного страхования для всех участников рынка: банков, заемщиков, страховых компаний.

Проанализируем, что дает тот или иной вид страхования по отдельности (табл.2.) и попробуем связать банковские продукты, особенности заемщика и его недвижимости в прообразе страхового конструктора.

Таблица 2.  Особенности отдельных видов страхования для заинтересованных сторон.

Вид страхования

Некоторые особенности и преимущества

1

Комплексное ипотечное страхование. Часть 1. Страхование жизни и здоровья

Выгодоприобретатель – банк.

Страховая сумма – размер кредита (или увеличенный на 10%).

Страховые случаи.

Смерть в результате несчастного случая и/или болезней.

Постоянная утрата трудоспособности (инвалидность 1 или 2 группы).

Временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая.

Особенности для заемщика.

Снижение задолженности по кредитному договору (в некоторых случаях полное).

2

Комплексное ипотечное страхование. Часть 2. Страхование имущества

Выгодоприобретатель – банк.

Особенности для заемщика.

Страхуется конструктив на сумму кредита (+10%) с целью минимизации тарифа.

Разрушение конструктивных элементов позволит снизить задолженность по кредитному договору, но не даст возможности восстановить квартиру.

3

Комплексное ипотечное страхование. Часть 3. Страхование титула

Выгодоприобретатель – банк.

Страховой случай. Прекращение или ограничение права собственности на недвижимое имущество на основании вступившего в законную силу судебного решения.

Особенности для заемщика. При наступлении страхового случая позволит полностью избавиться от кредитной задолженности, но не компенсирует потерю собственных средств, вложенных в квартиру.

4

Дополнительное страхование имущества:

·  страхование конструктивных элементов на полную стоимость объекта.

Выгодоприобретатель – заемщик.

Страховая сумма – разница между стоимостью квартиры и страховой суммы по комплексному ипотечному страхованию.

Особенности для заемщика. Позволяет получить часть средств для восстановления квартиры.

5

Дополнительное страхование имущества:

страхование имущества (отделки, иное имущество)

Выгодоприобретатель – заемщик.

Страховая сумма – в соответствии с действительной стоимостью или восстановительной стоимостью имущества.

Особенности для заемщика.

Позволяет получить средства для восстановления квартиры и проживания в ней.

Эффективная защита для квартиры в старом жилом фонде.

6

Дополнительное страхование титула до полной стоимости объекта

Выгодоприобретатель – заемщик.

Страховая сумма – разница между стоимостью квартиры и страховой суммы по комплексному ипотечному страхованию.

Особенности для заемщика. Компенсирует потерю собственных средств, вложенных в квартиру.

7

Страхование гражданской ответственности  заемщика перед третьими лицами

Выгодоприобретатель – заемщик.

Объект страхования – причинение вреда имуществу, жизни или здоровью третьих лиц.

Страховая сумма – по выбору заемщика. Обычно фиксированная. Например, 50 тыс. руб., 100 тыс. руб., 500 тыс. руб.

Особенности для заемщика.

Особо эффективная защита в период ремонта квартиры или для старого жилого фонда.

При страховом случае не приведет к затратам заемщика, которые могут негативно повлиять на выплаты по кредиту. 

8

Страхование ответственности заемщика по кредитному договору

Страхователь – заемщик.

Выгодоприобретатель – банк.

Страховой случай – факт предъявления к заемщику кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Размер кредита – не менее 70 % и не более 90 % от действительной стоимости предмета ипотеки.

Срок кредитования – весь срок кредита или достижения коэффициента кредит/залог заданного значения.

Страховая сумма – не более 20 % от стоимости предмета ипотеки.

Заключается в дополнение к комплексному ипотечному страхованию.

Страховая премия – выплачивается единовременно.

9

Страхование финансовых рисков кредитора

Страхователь и выгодоприобретатель – банк.

Размер кредита – не менее 70 % и не более 90 % от действительной стоимости предмета ипотеки.

Страховой случай – нехватка  денежных средств, полученных банком от реализации заложенного имущества для полного погашения кредита и суммы начисленных процентов.

При расторжении договора при досрочном погашении кредита либо достижении порогового значения, возврат уплаченной премии осуществляется пропорционально неиспользованному сроку страхования.

Страховая премия может оплачиваться в рассрочку

10

Страхование финансовых рисков залогодержателя от убытков, связанных с недостаточностью средств, вырученных от реализации предмета ипотеки по пулу закладных, находящихся на балансе залогодержателя, в том числе для целей продажи (рефинансирования) пула.

Страхователь и выгодоприобретатель – залогодержатель.

Размер кредита – не более 90 % от действительной стоимостью предмета ипотеки.

Страховой случай – нехватка  денежных средств, полученных банком от реализации заложенного имущества для полного погашения кредита и суммы начисленных процентов.

Страховая премия выплачивается одновременно.

Страхованию подлежит часть  пула с заданными условиями.

11

Страхование финансовых рисков залогодержателя от убытков, связанных с недостаточностью средств, вырученных от реализации предмета ипотеки по пулу закладных, находящихся на балансе залогодержателя, в том числе для целей продажи (рефинансирования) пула.

Страхователь и выгодоприобретатель – залогодержатель.

Страховой случай – нехватка  денежных средств, полученных банком от реализации заложенного имущества для полного погашения кредита и суммы начисленных процентов.

Страховая премия выплачивается одновременно.

Страхованию подлежит  100 % пула закладных.

Особенность. Данный вид страхования напоминает банковское формирование резервов, но имеет особенность в том, что эти резервы отчуждаются от оригинатора и имеют большую надежность в глазах покупателя ИЦБ. Для банка, планирующего увеличить долю кредитного портфеля, подлежащего рефинансированию, страхование может быть хорошим подспорьем.


На основании табл. 2 можно сделать вывод, что современный уровень развития страхования позволяет обеспечить эффективную страховую защиту для банков  и заемщиков. Современное развитие технологий обработки и обмена данных позволяет разработать и предложить заемщикам индивидуально настраиваемую  страховую защиту – страховой конструктор. В первую очередь, такой продукт может быть разработан в рамках холдинговых структур, имеющих в своем составе банк и страховую компанию. На рынке известно, как минимум, пять подобных структур, работающих в области ипотечного бизнеса.

В связи с действующими антимонопольными ограничениями в ипотечную продуктовую линейку банка могут входить кредиты со свободным выбором страховой компании и продуктовый конструктор, разработанный с конкретной страховой компанией.

Продуктовый конструктор может иметь два варианта:

  • комплексный ипотечный конструктор, который рассматривает кредитование и страхование как единый продукт и условия по всем его составляющим формируются в тесной взаимосвязи и индивидуально для каждого заемщика
  • страховой конструктор, который позволяет сформировать индивидуальную страховую защиту к выбранному ипотечному кредиту.

И в том и другом случае консультирование по вопросам страхования будет смещаться ближе к началу взаимодействия с потенциальным заемщиком в банке и может быть  реализовано онлайн и офлайн способами. Для банковских специалистов такой подход потребует высокого уровня подготовки по вопросам страхования. Можно предположить, что необходимый уровень легче обеспечить в специализированных ипотечных подразделениях и труднее в тех организациях, которые тяготеют к универсализации.

Основой для формирования конструкторов является:

1. Информационный блок (примерно).

  • Информация о заемщике (здоровье)
  • Информация о платежеспособности и кредитоспособности и имущественном положении заемщика,
  • Информация о квартире,
  • Информация о планах заемщика (ремонт, реконструкция),
  • Информация о социальной среде, окружающей квартиру.

2. Блок формирования условий по исходным данным.

3. Блок андеррайтинга комплексного риска (кредитование, страхование).

4. Блок формирования индивидуального продукта.

В комплексном ипотечном конструкторе необходимо решить вопрос комплексной (единой) оценки риска и как следствие комплексной (единой) тарификации. Только при таком подходе будет достигнут компромисс между интересами профессиональных участников рынка и заемщиков, а затраты на страховую защиту не будут казаться чрезмерными и/или навязанными.

Цель подобной работы – увеличить страховую защиту и снизить ее стоимость, что экономически обосновано при высокой массовости. В настоящий момент практический интерес заключается в возможности расширения продуктовой ипотечной линейки индивидуальными продуктами. Индивидуальный подход востребован не всеми категориями клиентами и зачастую воспринимается как более дорогое обслуживание. Но общая тенденция развития розничного бизнеса заключается в развитии акцента на формирование лояльности за счет позитивных эмоций от покупки и пользования и индивидуального отношения.

Ипотечный бизнес не существует отдельно от общего тренда развития ритейла. При этом, его развитию не повредит дополнительная страховая защита.  Таким образом, совместная работа банка и страховой компании в  направлении комплексного индивидуализированного продукта может быть интересна и выгодна и профессиональным участникам ипотечного рынка и заемщикам.

РУСИПОТЕКА, 25.03.2014
 

Цифровая ипотека
Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх