Слепенкова Мария: Основные тенденции ипотечного рынка ужесточение требований к клиентам
На вопросы Русипотеки отвечает Слепенкова Мария, руководитель Центра ипотечного кредитования на Бауманской КБ «МИА».
- Какие тенденции, происходящие сейчас на ипотечном рынке, вы могли бы отметить?
Основные тенденции ипотечного рынка в последние месяцы - это повышение ипотечных ставок и ужесточение требований к клиентам. Все крупные игроки подняли ставки по ипотечному кредитованию от 0,5 % до 2% для отдельных категорий заемщиков. Ставки Банка МИА на данный момент находятся на среднем уровне по рынку. Более того, по некоторым программам клиент может претендовать на ставку 11% на весь срок кредитования - это если мы говорим о социальной ипотеке, и на ставку 12% если рассматривать коммерческую ипотеку. В дальнейшем Банк и дальше будет делать все для того, что условия кредитования были привлекательны для клиентов.
- Какая политика у вашего банка в отношении формирования кредитных ставок и требованиям к заемщикам на фоне роста инфляции, падении курса рубля?
Конечно, в нынешних реалиях сложно удержать ставки на таком уровне, но это будет возможно для отдельных категорий заемщиков например, для тех, у кого есть большой первоначальный взнос более 50%. Если рассматривать требования к заемщикам, то мы отказались от такого документа, как справка по форме 2-НДФЛ.
- Увеличивается ли доля кредитов с просроченной задолженностью, как меняется первоначальных взнос и размер кредита?
В Банке «МИА» доля кредитов с просроченной задолженностью держится на низком уровне и практически не меняется – менее 1% от общего портфеля. Как правило, на просрочку выходят сроком до 30 дней, в течение этого времени клиенты решают возникшие трудности и гасят задолженность.
- Как за последние год-два поменялся портрет заемщика? Как бы вы описали вашего клиента - кто он (социальный статус, возраст), какое жилье предпочитает покупать?
Портрет потенциального заемщика за последние 10 лет клиент значительно не меняется: это так же, как и ранее, мужчины и женщины в возрасте 27-35 лет, с высшим образованием, имеющие стаж работы в среднем 5-7 лет, доход примерно 110 000 рублей на семью. Работают клиенты как в государственных, так и коммерческих организациях. Относительно жилья – покупают квартиры преимущественно на первичном рынке, т.к. стоимость ниже, жилье новое, средняя стоимость 5,5 млн. рублей, первоначальный взнос составляет порядка 30% в среднем.
- Существуют ли у вас программы, в которых в качестве первоначального взноса можно внести существующую квартиру? Насколько такие кредиты востребованы заемщиками?
С 1 ноября 2014 года в банке вступила в действие усовершенствованная ипотечная линейка, в которой предусмотрен такой вариант кредитования. Как правило, он востребован с тех случаях, когда клиенты улучшают жилищные условия, а именно – покупают квартиру большей площадью по большей стоимости. При этом у них есть имеющееся жилье, которое не всегда они успевают продать к тому моменту, когда нашли варианты для покупки. При этом банк предлагает следующий вариант решения вопроса – клиент закладывает имеющуюся в собственности квартиру и под ее залог берет кредит на первоначальный взнос, вносит эти средства по квартире, которую он приобретает, а недостающую сумму – как правило, это 70% от стоимости приобретаемого жилья, он берет по второму кредиту. Итого у клиента появляется в банке два кредита – по имеющемуся жилью ипотека в силу договора и по приобретаемому в силу закона. Далее очень просто решается вопрос – клиент находит покупателя на свою квартиру, продает ее и за счет полученных средств гасит досрочно часть второго кредита. После чего, у клиент остается один кредит в банке, и он благополучно платит по нему ежемесячные платежи.
Данная схема очень выгодна тем, что клиент не ждет пока продастся его квартира, чтобы купить большую по площади и цене, а уже переезжает в новое жилье, решая вопросы с имеющимся. Также очень важен момент того, что клиенту не приходится гнаться за срочной продажей и снижать цену на свою квартиру, чтобы не ушел выгодный вариант покупки.
- На сегодняшний день в России действует программа "Молодая семья". Кто попадает под эту категорию и можно ли получить кредит по этой программе в вашем банке? Оцените, насколько программа успешна с точки зрения доступности. Какой процент молодых семей может ею воспользоваться?
Специализированной программы «Молодая семья» в банке нет. Но это не говорит о том, что мы не заботимся о таких клиентах. Для всех клиентов Банк предлагает низкие ставки от 11%, использование материнского капитала в качестве первоначального взноса, при этом первоначальный взнос снижается до 10%, или в качестве частично-досрочного погашения, отсрочку в уплате процентов по основному долгу на период беременности сроком на 1 год. Мне кажется, это очень хорошие бонусы для молодых семей и, что самое главное, нет никаких дополнительных требований, например, в виде возраста заемщиков.
- У вашего потенциального заемщика обязательно должна быть "белая" зарплата? Как быть в случае, если официальной зарплаты не хватает для получения кредита? Насколько строго банк подходит к оценке кредитоспособности заемщика и может ли он учитывать дополнительные доходы?
Мы рассматриваем заемщиков как с «белой», так и с «серой» зарплатой. Для учета серого дохода заемщик должен предоставить справку по форме Банка. Как я и говорила ранее, банк готов вообще отказаться от справки по форме 2-НДФЛ, это позволит стереть границу между белыми и серыми доходами. Что касается дополнительного дохода, то такие доходы рассматриваются, если они подтверждены документально – пенсионные доходы, доходы от сдачи недвижимости в аренду, доходы от работы по совместительству и т.д.
- Есть ли в вашем банке программы для таких категорий как студенты и молодые специалисты? Как банк оценивает риски при выдаче таких кредитов? Ведь молодые специалисты часто меняют работу, что влечет за собой нестабильность доходов.
Одним из требований к заемщикам в банке является ограничение по возрасту. В Банке МИА ипотечный кредит выдается заемщикам в возрасте от 18 лет, так что в теории нашими заемщиками могут стать студенты и молодые специалисты. На практике эта категория заемщиков у нас встречается не часто. Что касается оценки таких клиентов, то здесь нет универсальной методики, каждый клиент рассматривается индивидуально.
- Чем социальная ипотека отличается от остальных видов жилищного кредитования? Расскажите подробнее о социальных программах, которые действуют в КБ "МИА". Какие категории населения могут на нее претендовать?
Существует категория клиентов, которым государство на семью выделяет жилищную субсидию, которую они могут направить в качестве первоначального взноса при покупке недвижимости. В данном случае все члены семьи должны иметь равную долю в покупаемой квартире. Уникальность социальных программ в Банке «МИА» заключается в том, что ставки по этим продуктам минимальные – от 11%, что говорит само за себя – «социальная программа». Также социальными называются программы кредитования покупки комнат, квартир и машиномест, находящихся в собственности города Москва, в этом случае первоначальный взнос составляет от 10%, а ставка также от 11%.
- Какие способы рефинансирования ипотечного портфеля вы используете? За все время банк провел лишь одну сделку по секьюритизации. Вы расцениваете этот способ как не очень эффективный?
На данный момент Банк «МИА» не занимается рефинансированием кредитов, все выданные ссуды находятся на балансе банка. Если говорить о перспективах развития, то банк рассматривает вариант внедрения системы рефинансирования и секьюритизации выданных кредитов. На данный момент вопрос обсуждается на уровне руководства и, возможно, в ближайшее время, мы приступим к практической реализации данной схемы.
- Согласно рейтингу ипотечных банков, который составила компания Русипотека по итогам первого полугодия 2014 года, КБ МИА занял 34 место. Планирует ли банк увеличивать свое присутствие в московском регионе? Какие цели стоят перед банком в ближайшие 2-3 года?
Банк «МИА» за последние полгода внес в свою работу достаточно большое количество изменений – совершенствование продуктовой линейки, внедрение системы лояльности для партнеров, пересмотрены многие бизнес-процессы в банке – и это все делается для того, чтобы укрепить свои позиции на рынке ипотечного кредитования и активно развиваться. Готовы сказать с уверенностью – мы планируем активное развитие и надеемся на то, что в ближайшее время наш банк будет занимать более высокие строчки в рейтингах. Ко всему прочему, банк открывает новые возможности для клиентов – утверждена выгодная линейка вкладов до 11,5%.
- Как вы считаете, какие сектора экономики наиболее пострадают от введенных против России санкций и как это может отразится на развитии ипотечного кредитования как в целом, так и в отдельных его сегментах (например, кредитование застройщиков и пр.)
Вопрос относительно санкций очень актуален на сегодняшний день. На мой взгляд, пострадают все сектора экономики, кто-то в большей, кто-то в меньшей степени. Если рассматривать финансовый сектор, который нам ближе всего, то последствия от санкций уже видны. Из-за закрытия международных финансовых рынков сократились объемы внешнего кредитования, что в свою очередь напрямую повлияло на ипотеку, так как все длинные деньги были заимствованы за рубежом. В результате чего банки были вынуждены переключаться на внутренний рынок или ждать помощи от государства. Конечно, все это не могло положительно
отразиться и на кредитовании застройщиков, ставки по кредитам выросли, да и требования, я удумаю, в дальнейшем ужесточаться. В ближайшее время застройщики менее активно будут начинать новые проекты.
РУСИПОТЕКА, 02.12.2014
