Анастасия Гафарова: Люди понимают, что время низких ставок закончилось вообще
Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) с 1 августа начало оформлять социальную ипотеку. Кто сможет воспользоваться специальной программой жилищного кредитования, почему агетству приходится выполнять функции риэлторов, какой процент по ипотеке сегодня считать справедливым и куда двинется рынок недвижимости осенью - пройдемся по пунктам с Анастасией Гафаровой, начальником отдела рефинансирования департамента ипотечного кредитования ОАО «ПАИЖК».
Пункт 1: ипотека становится менее доступной.
- Во-первых, США и Канада ввели санкции против госбанков — ВТБ, Банка Москвы и Россельхозбанка. Санкции ограничивают доступ к международным рынкам и дешевому мировому капиталу. Во-вторых, решение о продлении заморозки пенсионных накоплений в РФ в 2015 году, то есть по сути изъятие этих денег из системы, осложнит поиск средств и на внутреннем долговом рынке. В-третьих, ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 8%. Означает ли все это в сумме, что из-за угрозы дефицита денег, ипотека еще подорожает?
Действительно нужно признать – ставки по ипотечным кредитам растут. Сегодня 13-14% уже не удивляют клиентов. По данным статистики за июль на территории Пермского края средневзвешенная ставка по ипотеке составила около 13% (по нашей собственной статистике ПАИЖК порядка 12%). Более того, по данным аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации "Русипотека" по величине средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным за первые пять месяцев 2014 года, Пермский край занял первое место с 12,8% годовых - то есть у нас в регионе самая дорогая ипотека. Также в топ-10 по данному показателю входят республики Алтай, Тыва, Чукотский автономный округ, республики Адыгея, Калмыкия, Ингушетия, Карачаево-Черкессия и Липецкая область - от 12,4% до 12,7%.
Пункт 2: ипотечная ставка в 13% - норма.
- Крупный игрок в сфере жилищного кредитования Сбербанк повысил ставки по своим ипотечным займам еще прежде с 1 июля - в среднем на 0,5-1%. Теперь для обычных покупателей готового жилья самая минимальная ставка в рублях там составляет 11%. Какую ставку по ипотеке ожидать сейчас на рынке в целом и считать справедливой?
Стоимость денег растет, многие банки "активизируются" в работе по привлечению вкладов, это очень заметно и по изменившейся направленности рекламных сообщений кредитных организаций. Так, предлагаются ставки до 11% годовых по "длинным" трехлетним депозитам. Упрощенно при кредитовании ставки формируются так: банки "закладывают" порядка 3-4% плюсом к ставкам, по которым привлекаются депозиты. То есть 9-11% плюс 3-4% и выходит, что 13-14% для ипотечного кредитования станет абсолютной реальностью во многих банках этой осенью.
Пункт 3: средняя сумма займа сократилась на 200 тыс. руб.
- Если кредиты дорожают - значит прикамцы будут и меньшие суммы брать взаймы, урезая квартирные аппетиты?
Мы уже в течение года наблюдаем тенденцию снижения среднего размера ипотечного займа: если раньше он составлял порядка 1,5 млн рублей (в августе 2013 года - 1 583 000 при ставке 11,59%), то сейчас он уменьшился на 200 тысяч до 1 380 000 рублей в июле 2014 года. Это связано с некоей осторожностью при кредитовании, как со стороны заёмщиков, так и со стороны кредиторов (о последнем можно судить по уменьшению количества сделок с низким первоначальным взносом). Общая экономическая ситуация не способствует какой – либо активности в сегменте недвижимости, многие участники рынка констатируют заметное уменьшение числа сделок (при том что цены пока не падают). Хотя, как и прежде, не менее 50% сделок происходит с использованием ипотечного кредитования. У нас в ПАИЖК скопилось достаточно большое число заявок на кредитование, по которым клиенты не могут определиться с объектами. Поэтому начинаем оказывать не совсем свойственные для нас риэлторские услуги по подбору объектов недвижимости.
Пункт 4: социальная ипотека запущена в регионе с августа.
- В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию начали выдавать социальную ипотеку, в связи с чем? Эта мера вынужденная?
Нужно признать, что ситуация очень непростая по всей стране. АИЖК в связи с этим решило разделить все свои ипотечные продукты по двум направлениям: базовые ипотечные и социальные. Первая категория – это обычные рыночные программы, они примерно одинаковы у всех кредиторов (рынок определяет цифры и условия), а вторая категория – нерыночные продукты для так называемых льготных категорий. "Социальная ипотека" появилась для повышения эффективной реализации государственной программы "Жилье для российской семьи". Программа распространяется на квартиры первичного и вторичного рынка, займ выдается в рублях, ставка фиксированная в течение всего срока кредитования от 10,6% до 11,1%, в зависимости от первоначального взноса. На такую ипотеку смогут рассчитывать многодетные семьи, обладатели жилищных сертификатов, врачи, учителя и так далее. В программу попадают категории граждан, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 404 "О некоторых вопросах реализации Программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", постановлением Правительства РФ от 25.10.2012 № 1099 "О некоторых вопросах реализации Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" (также см. список категорий в материале ниже). Согласно стратегии развития ипотечного жилищного кредитования на период до 2030 года АИЖК планирует до конца 2014 года довести объемы рефинансирования социальных программ до 50% от общего объема выкупа. С 1 августа наше региональное ПАИЖК принимает заявки по программе "Социальная ипотека". Пока она наиболее востребована у получателей материнского капитала, сотрудников оборонно-промышленного комплекса, муниципальных работников и госслужащих.
Пункт 5: осенью сделки с недвижимостью оживут.
- На ваш взгляд, чего ждать этой осенью от рынка недвижимости - произойдет ли традиционное оживление сделок, повышение цен, которые замирают летом? Или из-за выросших ставок по ипотеке будут меньше брать жилищных займов и значит рынок не "расшевелится"?
К концу августа - началу сентября рынок недвижимости все же сдвинется: накопилась критическая масса отложенных сделок. И, как ни странно, размер ставок по ипотеке не окажет решающего значения. Я думаю, что люди понимают: время низких ставок закончилось вообще - цифры возвращаются на уровень 2005-2007 годов.
РБК, 12.08.2014
Беседовала Алена Евдокимова
