[Татьяна Санникова]

To Альберт Ипполитов:
Если грубо, то стоимость портфеля определяется двумя параметрами: ожидаемыми потерями и доходностью портфеля (процентными ставками кредитов), поэтому нельзя говорить о "минимальных/максимальных" уровнях дефолтов в отрыве от ставок.

[Роман Алферов]

To Альберт Ипполитов:

To Лельчицкий Кирилл:
В данном случае АИЖК я упомянул в качестве иллюстрации. Мне интересно, какой минимальный уровень дефолтов должен быть в целом по портфелю, чтобы начать оказывать значимое влияние на его стоимость. Сейчас, насколько я понимаю, данный параметр не учитывается вообще, не зависимо от методов его расчета.

Кредитные события всегда учитывались и обязательно должны учитываться в моделях. Более того, даже из открытых источников можно найти статистику о просрочках (внутренние сделки секьюритизации). Гораздо сложнее с определить recovery rate и срок до обращения взыскания - здесь необходимо делать некие пессимистические оценки. Пример как это влияет на экономику можно увидеть в статье г-на Суворова в энциклопедии российской секьюритизации.

[Кирилл Л.]

To Альберт Ипполитов:

В данном случае АИЖК я упомянул в качестве иллюстрации. Мне интересно, какой минимальный уровень дефолтов должен быть в целом по портфелю, чтобы начать оказывать значимое влияние на его стоимость. Сейчас, насколько я понимаю, данный параметр не учитывается вообще, не зависимо от методов его расчета.

Я думаю тем или иным образом это может быть отражено в финансовой модели, определяющей стоимость портфеля.

Можно попробовать обосновать это через величину амортизации портфеля. Если просрочка будет увеличиваться и стремиться к этой величине, это окажет существенное влияние на стоимость портфеля. Схожесть двух величин будет в том, что как погашенные, так и просроченные кредиты не приносят доход в портфель.

Величина амортизации портфеля (attrition rate) считают от 10 до 20% в зависимости от консервативного или оптимистичного сценария. Просрочка свыше 10% будет значительной.

[Альберт Ипполитов]

To Лельчицкий Кирилл:

АИЖК считает дефолт = ОСЗ просроченных кредитов / ОСЗ всех выданных кредитов.

В данном случае АИЖК я упомянул в качестве иллюстрации. Мне интересно, какой минимальный уровень дефолтов должен быть в целом по портфелю, чтобы начать оказывать значимое влияние на его стоимость. Сейчас, насколько я понимаю, данный параметр не учитывается вообще, не зависимо от методов его расчета.

[Кирилл Л.]

To Татьяна Санникова:

Subprime-кредиты (кредиты повышенного риска) - это не ругательное слово, а разновидность кредитов, и есть компании, которые на таких кредитах специализируются. И у этих кредитов свои критерии, и ожидаемые потери по этим кредитам выше - соотв., грамотные кредиторы закладывают эти риски в процентные ставки и резервы, и имеют свою прибыль

А никто эти кредиты и не ругает. Просто рынок ипотечного кредитования сильно зависим от рефинансирования (небольшие и средние банки не могут держать много ипотечных кредитов на своем балансе и как правило рассчитывают продать кредиты рефинансирующим организациям). Соответственно кредитор, как Вы правильно заметили, может заложить риски в прайсинг и выдать такие кредиты, но он рискует, что такие кредиты окажутся невостребованными сегодня и их никто не купит, т.к. инвесторы в связи с ипотечным кризисом с опасением относятся к сегменту subprime.

Либо такие кредиты будут выкуплены по номиналу или вообще с дисконтом (т.е. продать можно конечно все, но это вопрос цены).

[Татьяна Санникова]

To Лельчицкий Кирилл:

Т.е. subrime-кредиты могут появиться совсем не там

Subprime-кредиты (кредиты повышенного риска) - это не ругательное слово, а разновидность кредитов, и есть компании, которые на таких кредитах специализируются. И у этих кредитов свои критерии, и ожидаемые потери по этим кредитам выше - соотв., грамотные кредиторы закладывают эти риски в процентные ставки и резервы, и имеют свою прибыль.

[Кирилл Л.]

To Альберт Ипполитов:

Роман, насколько сейчас актуально учитывать в моделях уровень просрочек/дефолтов. Есть мнение, что их уровень настолько мал, что влияние на стоимость пула практически не оказывает. Однако, мы видим, что в портфеле АИЖК уровень дефолтов уже около 5%.

Здесь есть своя особенность - кто как считает просрочку.

АИЖК считает дефолт = ОСЗ просроченных кредитов / ОСЗ всех выданных кредитов.

При этом понятно, что такая просрочка будет очень волатильной. Так, при увеличении темпов выдач в ущерб качеству во временном периоде например 3 месяца, через эти 3 месяца просрочка может существенно снизиться (мы увидим хороший результат), а в последующие 3 месяца вновь выданные кредиты массово дефолтнут и просрочка опять станет большой.

[Кирилл Л.]

To Роман Алферов:

Конечно же интересна. Ведь лучше знать что-то об инструменте чем не знать ничего.
Ну и на самом деле, как правило, калибровка любой модели делается на рыночные котировки. Другими словами, инструмент стоит ровно столько, почем его можно купить или продать.
Моделирование нужно для того, чтобы сравнивать между собой разные инструменты.

Мне кажется, Вы уже немного о другом :)))
Я хотел бы вернуться к теме подтверждения дохода... Это не инструмент, это всего лишь одна из характеристик кредита. Я хотел сказать только то, что раз точных данных нет, ими вообще можно не пользоваться. Применительно к пулу это может выглядеть так: при наличии positive credit history мы можем не принимать во внимание способ подтверждения дохода, т.к. установить достоверность этих данных невозможно.

[Кирилл Л.]

To Татьяна Санникова:

Если бы кредиты соответствовали критериям (или критерии отражали бы реальность), то и качество оценки было бы.

Вот мы и подошли к тому, о чем я говорил сначала - критерии не всегда отражают реальность. Если вернуться к проблеме, которую мы обсуждали (подтверждение доходов). то на практике заявленный доход по достоверности мало чем отличается от дохода подтвержденного или дохода официального.

Т.е. subrime-кредиты могут появиться совсем не там, где их все ждут. В последнее время вообще прослеживается такая тенденция, что коэффициент DTI обладает небольшим весом, т.к. по сути проверить достоверность дохода не представляется возможным.

[Альберт Ипполитов]

Роман, насколько сейчас актуально учитывать в моделях уровень просрочек/дефолтов. Есть мнение, что их уровень настолько мал, что влияние на стоимость пула практически не оказывает. Однако, мы видим, что в портфеле АИЖК уровень дефолтов уже около 5%.

[Роман Алферов]

To Лельчицкий Кирилл:

To Роман Алферов:
Это все понятно, только используемые таким образом данные, будут rough assumption. В условиях, когда финансовый мир уже больше года переживает последствия некорректной оценки активов, вправе ли мы пользоваться неточной информацией? И будет ли интересна для рынка модель, построенная на примерных данных?

Конечно же интересна. Ведь лучше знать что-то об инструменте чем не знать ничего.
Ну и на самом деле, как правило, калибровка любой модели делается на рыночные котировки. Другими словами, инструмент стоит ровно столько, почем его можно купить или продать.
Моделирование нужно для того, чтобы сравнивать между собой разные инструменты.

Если говорить о прогнозе стоимости ИЦБ - здесь совершенно другое. Сколько будет стоить тот или иной инструмент завтра - не знает никто (и это не только ИЦБ). Пример - Мечел например. Рыночный риск никто не отменял. Что касается кредитного риска, я не слышал о том чтобы по какому-либо из русских старших траншей RMBS notional упал ниже 100%.

[Татьяна Санникова]

В условиях, когда финансовый мир уже больше года переживает последствия некорректной оценки активов

Причиной неправильной оценки было то, что качество активов очень сильно отличалось от заявленного, говоря по-простому - кредиты, выдаваемые банками, не соответствовали критериям, этими же банками декларируемым. Если бы кредиты соответствовали критериям (или критерии отражали бы реальность), то и качество оценки было бы.

[Кирилл Л.]

To Роман Алферов:

Все конено так, но идеальной статистики не бвает. Финансовый рнок постоянно менятется. И в любом слуае всегда будем обладать только неполной информацией... Приходится работать с тем что есть. Аналогино и в других странах, штатах например - появление ARM, гибридов, теперь вот надо сабпрайм учитвать - моделей под эти являния не было. Постепенно модели будут все луше и луше, но уже сейас необходимо иметь какой то инструмент оенки мортгейджей

Это все понятно, только используемые таким образом данные, будут rough assumption. В условиях, когда финансовый мир уже больше года переживает последствия некорректной оценки активов, вправе ли мы пользоваться неточной информацией? И будет ли интересна для рынка модель, построенная на примерных данных?

[Роман Алферов]

Я тоже считаю, что информация о том, официальный доход или подтвержденный, не суть важна. Но рейтинговые агентства видят в этом для себя существенную разницу. По сути секьюритизировать можно и subprime, но это вопрос цены.
Статистики пока нет. Ипотека в России формально существует 10 лет (с момента принятия закона), а реально не более 6 лет (в городах-миллионниках, а в остальных городах и того меньше). Есть неофициальный подход, что attrition rate колеблется от 10% до 20%, следовательно портфель может погаситься в срок от 5 до 10 лет. Т.е. по сути мы сейчас имеем картину, когда среднестатистический заемщик только подходит к погашению своего первого кредита. А для более точного анализа будет нужно еще один период (те же 5-10 лет) при условии такого же бурного роста.

Все конено так, но идеальной статистики не бвает. Финансовый рнок постоянно менятется. И в любом слуае всегда будем обладать только неполной информацией... Приходится работать с тем что есть. Аналогино и в других странах, штатах например - появление ARM, гибридов, теперь вот надо сабпрайм учитвать - моделей под эти являния не было. Постепенно модели будут все луше и луше, но уже сейас необходимо иметь какой то инструмент оенки мортгейджей

[Кирилл Л.]

To Роман Алферов:

На самом деле такая информация и не нужна. На данных, которые сейчас доступны по внутренним сделкам секьюритизации, возможно построить модель с детерминацией порядка 50%. Вообще говоря это очень большая цифра для экономических систем.

Я тоже считаю, что информация о том, официальный доход или подтвержденный, не суть важна. Но рейтинговые агентства видят в этом для себя существенную разницу. По сути секьюритизировать можно и subprime, но это вопрос цены.

Если уж говорить о проблемах с данными при построении модели, то я бы на первое место поставил наличие статистики по полным досрочным погашениям.

Статистики пока нет. Ипотека в России формально существует 10 лет (с момента принятия закона), а реально не более 6 лет (в городах-миллионниках, а в остальных городах и того меньше). Есть неофициальный подход, что attrition rate колеблется от 10% до 20%, следовательно портфель может погаситься в срок от 5 до 10 лет. Т.е. по сути мы сейчас имеем картину, когда среднестатистический заемщик только подходит к погашению своего первого кредита. А для более точного анализа будет нужно еще один период (те же 5-10 лет) при условии такого же бурного роста.

Кстати я хотел особо отметить об одном важном факторе, влияющий на статистику досрочных погашений. В 2005-2006 годах стал популярен кредит, который выдавался на рефинансирование ранее выданного ипотечного кредита. И это определенным образом влияло на статистику досрочек. За последний год ставки только поднимались и рефинансирование стало менее выгодным, а иногда и бессмысленным. Соответственно можно говорить о тренде в сторону снижения количества полных досрочных погашений.

Дело в том, что портфель, который оригинатор предполагает секьюритизировать, не содержит уже погашенных кредитов (это очевидно, но тем не менее это и есть проблема с точки зрения анализа). Поэтому чтобы построить модель в момент закрытия сделки секьюритизации, необходимо иметь информацию о всех выданных оригинатором кредитах (в том числе погашенных и не входящих в секьюритизируемый портфель).
Как показывает практика, из-за ряда IT-вопросов получить такую статистику от оригинатора бывает очень сложно.

IT-проблемы это конечно тонкое место в секьюритизации, но как мне кажется, не они выходят на первый план. Здесь проблема с самим анализом. Допустим андеррайтер анализирует портфель оригинатора на предмет выявления процента досрочных погашений. Но количество досрочек может увеличиться после секьюритизации (заемщики не хотят обслуживаться в другом банке или получив уведомление о смене залогодержателя начинают проявлять беспокойство и предпринимать попытки рефинансироваться или постараться погасить кредит досрочно).

По уже секьюритизированным портфелям эта проблема стоит менее остро, если проводить анализ через год после cut-off date. За этот срок уже начинает накапливаться статистика по полным досрочным погашениям.

Опять же на эту статистику влияет сам факт секьюритизации и как был на практике реализован процесс уведомления о смене залогодержателя.

[Роман Алферов]

Таким образом, это трудно проверить даже андеррайтеру банка, я уже не говорю про стороннего аналитика, андеррайтера пула для секьюритизации или представителя инвестора :))

На самом деле такая информация и не нужна. На данных, которые сейчас доступны по внутренним сделкам секьюритизации, возможно построить модель с детерминацией порядка 50%. Вообще говоря это очень большая цифра для экономических систем.

Если уж говорить о проблемах с данными при построении модели, то я бы на первое место поставил наличие статистики по полным досрочным погашениям.

Дело в том, что портфель, который оригинатор предполагает секьюритизировать, не содержит уже погашенных кредитов (это очевидно, но тем не менее это и есть проблема с точки зрения анализа). Поэтому чтобы построить модель в момент закрытия сделки секьюритизации, необходимо иметь информацию о всех выданных оригинатором кредитах (в том числе погашенных и не входящих в секьюритизируемый портфель).
Как показывает практика, из-за ряда IT-вопросов получить такую статистику от оригинатора бывает очень сложно.

По уже секьюритизированным портфелям эта проблема стоит менее остро, если проводить анализ через год после cut-off date. За этот срок уже начинает накапливаться статистика по полным досрочным погашениям.

[Кирилл Л.]

To Усачев Сергей:

Я знаю пример, когда это условие прописано в кредитном договоре. Так же как и обязанность каждый год оплачивать страховку. А несоблюдение таких условий может привести к расторжению кредитного договора по инициативе банка. Вряд ли кто-то этим воспользовался, но все-таки... :)

Такое условие прописано в большинстве кредитных договоров. Несоблюдение этого условия формально дает кредитору требовать расторжения договора. Но я говорю про практику этого вопроса. При отсутствии просрочек кредитор не будет никогда этого требовать. А суд встанет на сторону заемщика и т.к. непредоставление справки не влечет ухудшение платежеспособности заемщика и напрямую не влияет на возврат кредита, суд не будет принимать решение в пользу кредитора.

Опять-таки, есть не один живой пример, когда справку НДФЛ подписывает главный бухгалтер. Но этот же главный бухгалтер отказывается подписывать справку (а точнее некоторое письмо с логотипом работодателя), "подтверждающую" неофициальный доход. Такой документ подписывается каким-нибудь руководителем: директор, зам.директора.

А вот с дополнительным "серым" доходом, который не влияет на кредитное решение, но которое влияет на досрочное погашение - согласен с г-ном Алферовым, бороться сложно. Эти данные точно не найдешь и не проверишь.

Давайте смотреть на вещи реально :))) 2-ндфл проверяют только в случаях, когда доход заемщика несоразмерен его возрасту и стажу, в остальных случаях никто ее не проверяет. Допустим Вы - андеррайтер банка, Вам принесли 2-ндфл заемщика с подписью руководителя. Как Вы проверите, что на документе подпись именно руководителя? Можно конечно попросить предоставить карточку с образцами подписей, но кто это делает для наемных сотрудников?

Таким образом, это трудно проверить даже андеррайтеру банка, я уже не говорю про стороннего аналитика, андеррайтера пула для секьюритизации или представителя инвестора :))

[Усачев Сергей]

To Лельчицкий Кирилл:

На практике заемщика трудно заставить принести справку о доходах...

.
Я знаю пример, когда это условие прописано в кредитном договоре. Так же как и обязанность каждый год оплачивать страховку. А несоблюдение таких условий может привести к расторжению кредитного договора по инициативе банка. Вряд ли кто-то этим воспользовался, но все-таки... :)

Официальная справка 2ндфл отличается от неофициальной только тем, что составлена по форме, утвержденной налоговой. Ее подписывает тот же самый бухгалтер и ставит ту же самую печать, что и на справку "по форме банка". Так что, если есть риск подделки документа. подтверждающего доход, он не снимается формой справки.

Опять-таки, есть не один живой пример, когда справку НДФЛ подписывает главный бухгалтер. Но этот же главный бухгалтер отказывается подписывать справку (а точнее некоторое письмо с логотипом работодателя), "подтверждающую" неофициальный доход. Такой документ подписывается каким-нибудь руководителем: директор, зам.директора.

А вот с дополнительным "серым" доходом, который не влияет на кредитное решение, но которое влияет на досрочное погашение - согласен с г-ном Алферовым, бороться сложно. Эти данные точно не найдешь и не проверишь.

[Кирилл Л.]

To Усачев Сергей:

Что касается обновления сведений по зарплате. Я знаю как минимум один банк, который требует от своих заемщиков каждый год приносить справки по зарплате за последний год. Если бы он продавал эти ипотечные кредиты, то теоретически эта информация могла бы попасть к эмитенту.
Достоверность указанных сведений... Если это серая зарплата и справка произвольной формы, то, согласен, чаще всего сведения не достоверны. Но официальная справка 2НДФЛ, надеюсь, в этом плане намного надежнее.

На самом деле большинство банков обязывает заемщика по запросу залогодержателя или с определенной периодичностью обновлять справки о доходах. Вопрос состоит в том, кто за этим следит и как это требование соблюдается.

На практике заемщика трудно заставить принести справку о доходах. Т.е. сотрудники банка конечно будут звонить, требовать, писать письма, но если заемщик полностью проигнорирует требования, у него велик шанс остаться безнаказанным, так как непредоставление справки о доходах не влечет расторжение кредитного договора и досрочное истребование погашения задолженности.

Официальная справка 2ндфл отличается от неофициальной только тем, что составлена по форме, утвержденной налоговой. Ее подписывает тот же самый бухгалтер и ставит ту же самую печать, что и на справку "по форме банка". Так что, если есть риск подделки документа. подтверждающего доход, он не снимается формой справки.

[Роман Алферов]

To Усачев Сергей:
Это не коммерческая тайна, а коммерческий продукт :)

По поводу зарплаты. В модели досрочного погашения принципиально как занижение зарплаты, так и ее завышение. То есть если Вам заемщик в форме 2НДФЛ показал только часть своей зарплаты (остальное он получает в конверте, но тем не менее белой части хватает на получение кредита), то скорее всего он будет досрочно гасить быстрее, чем тот кто в 2НДФЛ отразил всю зарплату. Естественно если суммы в 2НДФЛ у них одинаковые.