Статьи об ипотеке и секьюритизации

Журнал «Рынок ценных бумаг» совместно с проектом «Русипотека» начинает работу по определению позиций участников рынка ипотечного кредитования в России. Работа будет усложняться по мере совершенствования методики и поступления данных, и, возможно, простой рэнкинг на основе ключевых показателей перерастет в сложный рейтинг, включающий многие факторы

Сделки с использованием ипотеки не превышают 10 %. Соответственно, на ценах они почти не сказываются. Возможно, в перспективе трех-четырех лет, когда эта цифра дойдет до 30 %, влияние будет существенным, но пока оно не ощущается

В статье предпринята попытка систематизировать российский опыт секьюритизации активов: отмечены основные этапы становления института секьюритизации в России, выделены важнейшие характеристики российских сделок, описаны их отличия от операций по секьюритизации, совершаемых в США и странах Западной Европы, и сделки, планируемые к осуществлению в 2006 г.

В первой части данной статьи были проанализированы основные параметры ипотечных кредитов с плавающей ставкой (индекс, определяющий значение ставки; маржа банка, добавляемая к индексу; абсолютный «потолок» значения плавающей ставки и др.). В этой части работы рассмотрена «цена» вопроса

Закладная признается ценной бумагой, поэтому для ее владельца создан льготный режим защиты, осуществления, передачи и обременения удостоверенных закладной прав. Практика применения закладной в области жилищного кредитования показала, что для создания более благоприятных условий для рефинансирования ипотечных кредитов в действующее законодательство необходимо внести ряд изменений

В данной статье рассматриваются 3 сделки по секьюритизации активов, которым был присвоен рейтинг Moody's Investors Service: продажа портфелей автомобильных кредитов банком «СОЮЗ» (июль 2005 г.), потребительских кредитов банком «Русский Стандарт» (апрель 2006 г.) и секьюритизация платежей, осуществляемых ОАО «Российские железные дороги»

Особенностью ипотечных ценных бумаг является то, что в отношении одного ипотечного покрытия обычно осуществляется эмиссия не одного выпуска ценных бумаг, а сразу нескольких выпусков (траншей, классов). Настоящая статья посвящена причинам того, почему транширование повышает эффективность от эмиссии ипотечных ценных бумаг

Закрытые паевые инвестиционные ипотечные фонды на сегодняшний день действительно являются неплохой альтернативой рефинансирования ипотеки. Думаю, что после появления облигаций с ипотечным покрытием ЗПИИФы не прекратят свое существование

Надежность исполнения сторонами обязательств по сделкам, совершаемым на финансовых рынках (в том числе на биржах), поддерживается, главным образом, механизмами обеспечения и прекращения обязательств. При этом особое значение имеет "действенность" указанных механизмов при несостоятельности (банкротстве) одной из сторон

Человек, который приобрел жилье с помощью ипотеки, это по определению качественный покупатель. Он покупает для себя, для своей семьи. Формирование слоя качественных покупателей прежде всего в интересах строителей и девелоперов, если, конечно, они рассчитывают остаться на рынке в долгосрочной перспективе

В странах Запада первыми начали секьюритизироваться именно ипотечные и потребительские кредиты, а потом механизм секьюритизации стал использоваться при рефинансировании всех остальных активов. Если говорить о России, то сегодня в России строго говоря классической секьюритизации нет

Настоящей статьей авторы предполагают затронуть лишь некоторые вопросы правового статуса ипотечного агента. Рассмотрим, насколько российская правовая конструкция ипотечного агента отвечает основным требованиям, которые предъявляются к SPV, а также обеспечивает ли данная конструкция интересы лиц, участвующих в секьюритизации

В последнее время в Европе набирает обороты торговля ипотечными whole loans. Эта часть вторичного рынка ипотечного кредитования доминирует в Великобритании и демонстрирует неплохой потенциал роста в Германии и Нидерландах. А главные игроки бурно растущего европейского рынка — инвесторы США

Доля рублевых кредитов в столице постепенно увеличивается. Хотя, признаюсь, на сегодняшний день все-таки выгоднее брать в долларах

В России уже в течение трех лет ведется работа над созданием условий для осуществления секьюритизации тех или иных финансовых активов (договорных денежных требований). Зарубежный опыт показывает, что мы не одиноки в том, чтобы несколько затянуть процесс создания законодательства о секьюритизации

Российский рынок пошел по пути оформления ипотеки с помощью составления закладной. Данная статья содержит описание следующих способов работы с закладными: предоставить возможность в закладной указывать лишь ссылку на примерные условия («отсылочная» закладная) и ввести депозитарный учет закладных (депозитарных закладных)

Жилья строят мало, подорваны основы строительной индустрии. Достаточно познакомиться со статистикой, чтобы обнаружить пугающую закономерность: темпы выбытия ветхого фонда в среднем по России вдвое, а то и больше опережают ввод нового жилья

Во всем мире доходность ипотечных бумаг сравнивается с доходностью государственных ценных бумаг. Возможно, у нас она будет немного выше, но при этом она будет ниже, чем доходность по ипотечным кредитам

Из-за относительной незначительности объемов ипотечного кредитования в масштабах банковской системы говорить о том, что банки нуждаются в рефинансировании как в чем-то крайне важном, неуместно. В настоящее время большинство игроков ипотечного рынка не используют механизмы рефинансирования

Около 3 лет с момента принятия в 2003 г. Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон) рынок ожидает выпуска этих ценных бумаг. Однако воз и ныне там: оказалось, что принятый Закон не только не стимулирует, а наоборот, препятствует рефинансированию на рынке ипотечного кредитования

Настоящая статья – первая из серии статей, посвященных методикам присвоения оценки рейтингового агентства Moody's Investors Service. Ниже описываются основные факторы, анализируемые при присвоении рейтинга структурированным инструментам, и разные типы рейтингов, которые могут применяться на формирующихся рынках

В настоящей статье хочется обратить внимание на те проблемы Закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», которые основаны на нарушениях правил и становятся очевидными сейчас при подготовке реальных выпусков облигаций с ипотечным покрытием

В статье рассмотрены вопросы использования ипотечных продуктов с плавающей ставкой и их использование для создания массовой и доступной ипотеки. Проведен сравнительный анализ ипотечных кредитов с фиксированными и плавающими ставками

На смену «административным» должны прийти «креативные» модели регулирования. Первостепенное внимание Правительство, Банк России и парламент должны уделять расширению возможностей для ведения бизнеса, которыми располагают отечественные финансовые организации и в том числе банки

В последние несколько лет законодатели пытались максимально защитить права физических лиц, приобретающих квартиры или дома (иногда их также называют дольщиками) по договорам долевого строительства, против застройщиков, что не заметили, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки

Стремление участников рынка к снижению стоимости привлекаемых финансовых ресурсов, а также бурное развитие потребительского и ипотечного кредитования в нашей стране в последние годы вызывают повышенный интерес российских банков к возможности секьюритизировать свои активы

До настоящего времени в России не существует нормативной базы, регулирующей отношения по секьюритизации активов финансовых организаций, достаточно распространенного способа рефинансирования долговых обязательств на развитых финансовых рынках. «Локомотивом» развития этого механизма могут стать облигации с ипотечным покрытием

Выпуск ипотечных ценных бумаг в нашей стране пока ограничен, и, тем не менее, на российском рынке уже существует практика вторичного обращения ипотечных кредитов — в форме как закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов), так и прямой продажи пулов ипотечных кредитов

Мы уверенно идем к массовому внедрению кредитования на этапе строительства. Первые займы на строительство жилья были выданы в 2004 году. Если в 2004 году мы выдали около 14 млн. в виде ипотечных займов на строительство жилья, то в 2005 году мы выдали уже в 3 раза больше

В ноябре 2003 г. вступил в силу Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». К сожалению, появление закона пока не привело к практическим результатам. В связи с этим резонно задаться вопросом: нужен ли российскому рынку закон «Об ипотечных ценных бумагах» в его настоящем виде и насколько остро стоит необходимость в его кардинальной переработке?

Ежедневный оборот торгов на ФБ ММВБ составляет более 1 млрд долл., объем торгов «ипотечными» облигациями на ФБ ММВБ — лишь 5% от общего объема торгов всеми видами ценных бумаг. В доли «ипотечных» бумаг доминируют прежде всего коммерческие банки, которые раскручивают собственные ценные бумаги, позиционируя их, как связанные с ипотечными программами

Сегодня наблюдается некоторая тенденция к снижению страхового тарифа. Некоторые компании в стремлении к освоению большей доли рынка демпингуют, снижают тариф до 0,7%, увеличивая таким образом свои собственные риски

Ипотека во всех странах составляет 50% финансового рынка. У нас это пока совсем маленький сегмент, порядка $1,5 млрд, но он должен начать быстро расти. В России 47 млн семей, и благосостояние людей растет

На сегодняшний день нет смысла позиционировать жилищные кооперативы или стройсберкассы как альтернативное направление. Они таковым не являются. С помощью ипотечного кредитования можно решить свои жилищные проблемы гораздо быстрее, а главное - надежнее

Самый оптимальный способ привлечения длинных денег для банков – секьюритизация. Особенно это имеет значение в ипотеке, срок которой составляет от 10 до 15 лет. Появление подобного инструмента не только обеспечит банкам доступ к более широкому кругу инвесторов, но и по экспертным оценкам, может привести к существенному снижению ставок

 Ипотека - это действующий механизм, работу которого необходимо корректировать и совершенствовать - но уже на ходу.

Как только вопросы государственной регистрации ипотечных сделок будут урегулированы во всех деталях, процедуры станут понятными и прозрачными для участников рынка и система регистрации будет способствовать развитию системы ипотечного жилищного кредитования

Основное – необходимо наличие нормативной базы и инфраструктуры. Пока этого еще нет, но есть уже проекты нормативных документов, ведется работа по созданию инфраструктуры. Надеемся, что в следующем году участникам рынка удастся в РФ запустить механизм привлечения средств через ипотечные ценные бумаги

Ипотечный бизнес – долгосрочный, но временщики, как и в любом бизнесе, будут появляться. Главное чтобы они не увели рынок в сторону. В перспективе крупных игроков останется не очень много, со временем даже меньше пяти

Ни в одной стране мира дешевого жилья нет - это самый дорогой продукт. Просто требуется выработать такие механизмы, которые позволяли бы этот продукт приобрести максимальному количеству людей

АИЖК было создано для того, чтобы ипотечное кредитование стало непрерывным, долгосрочным и предсказуемым процессом. И объемы жилищного строительства в регионах в последние несколько лет росли именно потому, что люди поверили в стабильность созданной системы

Закон об инвестиционных фондах направлен на закрепление института коллективных инвестиций, однако в последнее время популярность приобретает желание использовать инвестиционные фонды для секьюритизации финансовых активов. В настоящей статьей предлагаются рассуждения на этот счет

При реализации процесса секьюритизации через ипотечных агентов могут возникнуть некоторые проблемы. Конструкция ипотечного агента, предусмотренная в законе, не приспособлена к правовой системе, сложившейся в России. О проблемах и путях совершенствования SPV пойдет речь в данной статье

АИЖК сегодня говорит о том, что уйдет с рынка окончательно, когда появится достаточное количество крупных банков и компаний, которые займут его место. Но сами по себе они не появятся

Если ничего другого не делать, то цены, конечно, будут расти, потому что жилищное строительство в России чрезвычайно монополизировано. А монополист может делать все, что хочет, - и поднимать цены, и сокращать объемы, списывая все на принятие закона

Сразу после принятия Закона об ипотечных ценных бумагах стал обсуждаться вопрос о введении т.н. «электронных закладных». Дело в том, что при формировании ипотечного покрытия и передачи его ипотечного агенту необходимо, чтобы передача закладной осуществлялась в максимально короткий промежуток времени и с минимальными затратами

Ипотечных ценных бумаг (ипотечных облигаций или сертификатов участия) пока на рынке нет, мы только стремимся вывести на рынок такую бумагу. Такие бумаги согласно Концепции должны быть обеспечены не государственными гарантиями, а закладными на недвижимость, приобретенную с помощью средств ипотечных кредитов

Российская ипотека сегодня остро нуждается в юридических инструментах, открывающих дополнительные возможности по адекватному финансированию и рефинансированию ипотечных программ, сроки которого должны быть сопоставимы со сроками ипотечных кредитов. Такими инструментами могут стать ценные бумаги и институт доверительного управления

Год назад, рассматривая программу доступного жилья, Правительство РФ наметило определенные ориентиры развития ипотеки и в первую очередь — повышение платежеспособного спроса населения. Была поставлена задача — выдать к 2010 году ипотечных займов более чем на 1,2 трлн рублей, предоставляя ежегодно не менее миллиона кредитов. Надо сказать, этот рубеж вполне реален

В заключительном разделе нам бы хотелось изложить, далеко не полный, список дополнений и коррекций Концепции, которые, по мнению нашей группы экспертов, совершенно необходимы