На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Перекредитование. Игра стоит свеч?

Многие люди не берут сегодня кредит по одной простой причине: ставки слишком высоки. «Да что вы! - убеждают скептиков брокеры. - Цены на квартиры растут и перекрывают проценты за кредит. К тому же у вас всегда есть возможность перекредитоваться». Но если с ценами на квартиры все более или менее понятно, то с перекредитованием ситуация пока открыта.

Еще одно новое слово

В Англии, одной из самых «ипотечных» стран, тема перекредитования (то есть получения нового, более выгодного кредита для покрытия старого) настолько популярна, что на эту тему даже анекдоты рассказывают. Но в нашей стране сами ипотечные кредиты начали выдаваться совсем недавно. И если не все наши граждане представляют хорошо, что это такое, как можно рассуждать о «последующей ипотеке»?!

К тому же до 2005 г. согласно банковской статистике средняя жизнь ипотечного кредита в Москве составляла всего 5 лет: доходы росли быстро и люди предпочитали гасить свой кредит ускоренными темпами. Сейчас ситуация изменилась и стала больше походить на западную. Иными словами, соотношение цен на недвижимость и средних зарплат таково, что многим людям придется выплачивать свой кредит в течение 15-25 лет. А это уже большой срок. И лучше заранее знать, как действовать, если на рынке банковских услуг появятся более выгодные предложения.

В чем проблема?

Представим себе ситуацию: вы взяли ипотечный кредит в банке, будучи вполне довольны его условиями. Однако через некоторое время появились существенно более дешевые кредиты. Казалось бы, нет проблем. Надо обратиться в банк с более выгодными условиями кредитования с просьбой предоставить ту сумму денег, которой хватит на выплату остатка задолженности своему изначальному кредитору. После выдачи нового кредита погасить долг в первом банке и начать выплачивать деньги второму, но уже по более привлекательной процентной ставке.

Если бы на практике все так и обстояло, проблем бы не было никаких, и ипотечные заемщики, увидев возможность сэкономить на процентных платежах, с легкостью заменяли один банк на другой. Но есть одна неувязка. Чтобы погасить долг в первом банке, заемщик должен вначале получить деньги во втором. А банк «номер два» выдаст их, понятное дело, под залоговое обязательство.

Вроде бы законодательство эту проблему решает. В ст. 342 Гражданского Кодекса говорится, что, «если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей». Вот оно – решение! Закладываешь свою квартиру повторно, и «перехватывающий» кредит становится обеспеченным. Правда, обеспеченным залогом второй очереди, но ведь это не надолго – только до того момента, когда первичный кредитор, получив полный расчет за свой кредит, снимет свой залог. На практике это займет месяц, может быть, чуть больше. После этого новый кредитор вступит в права полноценного залогодержателя.

И все же проблема есть, считает председатель комитета по ипотеке Московской ассоциации риэлторов Владимир Лопатин. В той же статье ГК написано, что «последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге». Разумеется, все наши банки, боясь потерять клиентов в своих договорах с заемщиками, запрещают последующий залог жилья без согласования с ними. И тогда перекредитование становится крайне непростой процедурой.

Нельзя сказать, что его совсем нет. Но идет оно пока только в штучном режиме. По словам экспертов, на перекредитование банки решаются в основном лишь для «своих людей», которым доверяют, не боясь обмана с их стороны. Хотя, по информации В. Лопатина, сейчас довольно много банков размышляет над тем, как снизить риски и сделать процедуру привлекательной. «Ведь речь идет о самых «вкусных» клиентах, - говорит он. – Надежность и платежеспособность этих клиентов уже подтверждена. В частности, тем фактом, что они уже получали ипотечный кредит и исправно по нему платили».

С улучшением экономической ситуации постепенно снижается ставка рефинансирования Центробанка РФ, повышается конкуренция между банками, и финансисты периодически снижают свои процентные ставки.

В принципе заемщики имеют возможность улучшить условия кредитования и в пределах того же банка, не обращаясь к конкурентам. Но сами банки идут на это неохотно. «Это абсолютно интимный процесс, - рассказывает В. Лопатин. – Банк не желает это пускать на поток, и если соглашается снизить процентную ставку для одного заемщика, то при условии, что об этом не узнают другие клиенты».

Сами банкиры также говорят, что «поточным» перекредитованием не занимаются. «Наш банк не практикует снижение процентных ставок по уже выданным нами кредитам», - говорит президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. «Перекредитование у нас не практикуется, кроме тех случаев, когда необходима реструктуризация задолженности в связи со снижением платежеспособности клиента», - объясняет отношение своей организации к процедуре заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина.

Впрочем, это не означает, что на возможности переоформить кредит на более выгодных условиях нужно ставить крест. По словам В. Лопатина, добиться этого от банка возможно в двух случаях. Во-первых, если банк оказывает клиенту целый комплекс услуг, например, выдает потребительские кредиты или обслуживает пластиковую карточку серий выше classic. Кроме того, согласие возможно, если у банка есть риск потерять клиента, у которого еще не погашена большая сумма кредита. «Обычно общение с клиентом в этом случае идет по схеме: расскажи, кто тебе предложил лучшие условия, и мы тебе предложим не хуже».

Теоретически возможны и другие варианты. Так Ирина Радченко, генеральный директор агентства недвижимости «Лаурел», считает, что проблемы, возникающие при перекредитовании, это прежде всего проблемы доверия. А значит, их можно преодолеть с помощью посредника. «Допустим, я точно знаю, что какой-то банк предоставит моему клиенту кредит под залог его квартиры. Тогда я могу предоставить ему свои средства, чтобы он погасил имеющийся кредит, пока не получит следующий. Ну, и иметь с этого какой-то процент. Я вполне допускаю, что такого рода бизнес может иметь место в будущем».
Считаем деньги

Однако прежде чем действительно подумать о перекредитовании, нужно оценить выгоду в денежных единицах. И может статься, она окажется вовсе не выгодой, а потерей. Ведь нужно помнить, что заключение договора с новым банком означает новые расходы по сбору справок, рассмотрению заявки на кредит, выдачу кредита, аренду банковской ячейки и т. п. Не исключено, что окажется дороже и услуга страхования ипотеки.

Недавно один мой знакомый всерьез рассматривал вопрос перекредитования. Он взял $ 50 тыс. в 2004 г. на 10 лет под 14 %. Огромная по сегодняшним меркам ставка. «Я понял, что если перекредитуюсь под 11 %, то буду экономить каждый месяц на платежах чуть больше $ 100 (платить $ 660 вместо $ 776). К тому же аффилированная в новом банке страховая компания предлагает более выгодные тарифы по страхованию. Но вся процедура перекредитования обойдется мне более чем в $ 2000. Если бы у меня сейчас была такая свободная сумма, я бы лучше пустил ее на досрочное погашение кредита. И получил бы практически тот же эффект!»

Зачем рефинансировать кредит?

Задумываться о рефинансировании кредита имеет смысл только тогда, когда вы четко понимаете, зачем вам это нужно. Вариантов два. Либо вы хотите существенно уменьшить свои ежемесячные платежи, либо просто тотально сэкономить на выплатах банку. К сожалению, сделать и то, и другое одновременно не получится. Вот какие примеры приводит Павел Комолов, андеррайтер Независимого Бюро Ипотечного Кредитования.

«Возьмем заемщика с доходом в $ 3000. В 2002 году он берет кредит в размере $ 100 000 на 20 лет, по ставке 13 % годовых. Его ежемесячный платеж составляет $ 1171,6. Он честно выплачивает кредит в течение 4 лет, и в январе 2006 года решает рефинансироваться – ведь банки манят ставками от 9,75 %. За это время он выплатил банку $ 56 236,8, большая часть из которых ушла на проценты. Остаток задолженности составляет $ 80 416. Теоретически его доход в $ 3000 позволяет взять эту сумму в кредит на 9 лет, по ставке в 10 % годовых. Новый ежемесячный платеж составит $ 1132. Без рефинансирования общая сумма выплат составила бы $ 281 184 за 20 лет. С рефинансированием: $ 56 236 по старому кредиту, плюс $ 122 272 с новыми условиями. Итого – $ 178 508 за 13 лет пользования кредитом. Снижение ежемесячного платежа в целях экономии – не единственная цель рефинансирования. Возможна ситуация, когда это придется сделать, чтобы не потерять квартиру. Допустим, вы взяли в кредит $ 200 000 на 15 лет по ставке в 11 % и ваш ежемесячный платеж составляет $ 2273. Через пару лет вы потеряли свою высокооплачиваемую работу и не можете найти вариантов, которые позволили бы вам выплачивать кредит. В этом случае выходом может стать рефинансирование кредита на больший срок. В вышеуказанном случае после двух лет выплат ваш долг перед банком составляет $ 188 773. Если рефинансировать оставшуюся сумму на срок в 25 лет по той же ставке, ежемесячный платеж составит $ 1850. Конечно, с увеличением срока растет переплата банку. Но если на повестке дня – потеря единственного жилья, такой вариант будет вполне приемлемым».

Когда НЕ рефинансироваться

«Когда ставки по кредитам снизятся, многие владельцы ипотечных квартир заинтересуются рефинансированием, - объясняет Павел Комолов. - Но стоит помнить, что если пять лет назад вы взяли ипотечный кредит, предоставив только необходимые справки, то при рассмотрении вас как заемщика, банк будет руководствоваться вашей кредитной историей. В ней будет информация о том, насколько дисциплинированный вы заемщик, вовремя ли выплачивали кредит. Причем это будут не только потребительские кредиты, но еще и коммунальные платежи, счета за мобильные телефоны и отчеты из банков, по которым будет ясно, как вы пользовались своей кредитной картой. Следовательно, если за это время ваши платежеспособность и кредитоспособность понизились, попытка рефинансирования будет для вас пустой тратой времени.

Не имеет смысла рефинансироваться и на слишком большой срок, если доходы позволяют вам выплатить кредит ранее. К сожалению, пока точно не известно, будут ли банки предлагать короткие сроки перекредитования. Ведь вы источник дохода для банка. Чем больше срок – тем больше банк на вас заработает даже при низкой ставке».

Не исключено, что в будущем в борьбе за клиента банки начнут использовать в том числе и привлекательные условия переоформления займа. «Говорить о каких-то единых стандартах банков по проведению таких сделок пока преждевременно, - констатирует Н. Шитов. - Сделки по рефинансированию пока не стали массовым кредитным продуктом в отличие, например, от США. В каждом банке существуют определенные ограничения и нюансы при проведении таких сделок. В любом случае клиенту необходимо очень внимательно ознакомиться с предлагаемыми новым кредитором условиями, тарифами, процентными ставками и процедурой рефинансирования, прежде чем принять решение о проведении такой сделки».

А Сергей Ипатов, начальник Управления кредитования банка «Российский капитал» обращает внимание еще на такую деталь: «Одно дело, когда ипотека наступила в силу закона – то есть вы приобрели недвижимость на кредитные деньги. В случае последующей ипотеки вы будете брать, по существу, потребительский кредит под залог недвижимости. Если у заемщика в дальнейшем возникнут проблемы с платежеспособностью, отношение и банка, и, возможно, суда к нему будет жестче».

Раньше срока

Вопрос перекредитования тесно связан с другой проблемой –досрочным погашением. Ведь сам смысл перекредитования и состоит в том, что вы берете кредит в одном месте, чтобы погасить его раньше срока в другом. Для многих непонятно, почему банки так не любят тех, кто гасит кредит раньше графика. Ведь на бытовом уровне мы сталкиваемся совсем с другой ситуацией: если одалживаем другу деньги на год, а он возвращает их через месяц – это только хорошо. Но для банка досрочное погашение – один из видов финансовых рисков. И вот почему.
 Допустим, банк выдал вам некую сумму на пять лет под 10 % годовых. Эти деньги он откуда-то должен взять. Например, эти деньги принес вкладчик, который разместил депозит на те же 5 лет под 7 % (на самом деле реальная схема гораздо сложнее, но суть от этого не меняется). Что будет, если вы вернете банку все деньги через год? Чем он будет расплачиваться с вкладчиком? Именно поэтому банки предпринимают все возможные меры, чтобы погашать кредит досрочно было невыгодно. «Банки вынуждены формировать портфели из таких вот малопривлекательных закладных, - объясняет Павел Комолов, по которым, не ясно, будут ли они приносить стабильный доход или нет. Все это подрывает смысл существования ипотечных ценных бумаг и тормозит развитие рынка ипотеки в России. Несомненно, можно дифференцировать продукты и предлагать одни для тех, кто хочет погасить кредит досрочно, а другие - для тех, кто хочет платить долго, но понемногу. Абсурдной является ситуация, в которой заемщик берет кредит на 25 лет, желая снизить ежемесячный платеж до минимума, а затем досрочно и полностью гасит кредит в течение первых двух-трех лет. Если уж у заемщика есть возможность взять кредит на 5 лет вместо 25, так и стоит делать».

Если рассматривать условия досрочного погашения, которые есть сегодня на рынке, разброс параметров не велик. Обычно заемщик может осуществлять погашения без какого-либо моратория и штрафных санкций, но в размере не менее определенной суммы. В некоторых программах в течение одного-двух лет действует запрет на досрочное погашение, а затем только штрафы в размере 1-3 % от суммы, которую вы выплачиваете сверх положенной. Хотя есть и исключения. Например, в банке ДельтаКредит по продукту «Дельта25» в течение первых пяти лет нельзя гасить более 10 % суммы кредита в год. Некоторые продукты Кит-Финанса с низкой процентной ставкой полностью запрещают досрочное погашение в течение первых пяти лет. И все же в сравнении с западными странами, где рынок ипотеки развит, условия досрочного погашения в России просто беспрецедентны по своей привлекательности. И при всем этом большое количество потенциальных заемщиков недовольны тем, что им приходится ждать полгода, прежде чем они смогут погасить кредит досрочно.

Твоя ипотека, 01.06.2006
 Редакционная статья

Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх