Эксперты предрекают увеличение ставки ипотечного кредитования
Эксперты предрекают движение ставки ипотечного кредитования в сторону дальнейшего повышения. И если в настоящий момент рост почти незаметен, потому что банки уравняли ставки по кредитам на первичном и вторичном рынке жилья, при этом рост наблюдается плавный, но уже к октябрю произойдет ускорение динамики роста средневзвешенной ставки по ипотеке. К слову, в России ипотечная ставка и так одна из самых высоких в мире – 12,2%, по данным ЦБ и АИЖК. Кроме того, хотя российские ипотечные заемщики и являются куда более дисциплинированными по сравнению с получателями потребительских кредитов, и здесь при падении качества жизни может ухудшиться ситуация с просроченной задолженностью.
Однако ЦБ не видит нужды в усилении контроля за рынком жилищного кредитования. "На данный момент необходимость в дополнительном регулятивном воздействии на ипотечные операции банков и особых методах надзора за такими операциями отсутствует", - отметили в Банке России.
Исследователи связывают отток вкладов из банков с возросшей инвестиционной активностью на рынке жилья - за август доля инвестиционных сделок выросла, по предварительным подсчетам, на 20–30%. В условиях экономической неопределенности и нервозности на банковском рынке, это логичное решение - вложить деньги в квартиру, которую потом можно будет сдавать. Таким образом, собственник постоянно получает доход, при этом сам актив тоже растет в цене. Таким образом, часть жилого фонда на первичном рынке уходит из "ипотечной зоны", порождая синдром "неосвещенных окон" - когда инвестиционное жилье стоит пустое без жильцов при сопутствующем дефиците площадей для покупки в кредит или аренды.
С другой стороны, финансовые власти предпринимают соответствующие шаги для развития ипотечного рынка.
Минэкономразвития предлагает ввести в России электронные закладные. В ведомстве полагают, что новый порядок позволит упростить работу банков с ипотечными залогами и улучшить их взаимодействие с контролирующими органами.
Центробанк РФ рассматривает возможность более активного использования ипотечных облигаций в рамках инструментов рефинансирования банков, сообщила журналистам первый зампред ЦБ Ксения Юдаева.
В свою очередь, АИЖК прогнозирует рост рынка ипотеки в России на 30% по итогам 2014 года.
Аналитики "Миэль" прогнозируют небольшой рост процентных ставок по ипотеке осенью 2014 года, однако отмечают, что банки пытаются сохранить привлекательность своих кредитных продуктов для клиентов, предлагая новые программы и схемы кредитования. К интересным предложением специалисты агентства отнесли кредитование вторичной недвижимости с нулевым первоначальным взносом, дифференцированные платежи по кредиту в течение определенного периода, снижение процентной ставки за дополнительную комиссию.
Участникам экспертного пула Bankir.Ru было предложено ответить на вопрос: "Существуют ли предпосылки для снижения спроса на ипотечном рынке?"
Комментирует Гульнара Фаттахетдинова, начальник управления розничного кредитования ЗАО «ТРОЙКА-Д БАНК»:
- Разумеется, существует вероятность того, что рост кредитных ставок будет ограничивать естественный спрос на рынке ипотеки. Сформировавшаяся тенденция к росту кредитных ставок обусловлена ограничением доступа большинства банков к дешевым источникам фондирования. Насколько серьезным будет сокращение спроса, говорить пока преждевременно: значимым фактором, поддерживающим спрос на недвижимость, являются инвестиционные предпочтения заемщиков, которые в условиях нестабильности на валютном и фондовом рынках предпочитают вложения в недвижимость. Полагаю, сокращение спроса может стать ощутимым для участников рынка в случае снижения инвестиционной привлекательности недвижимости в сочетании с ростом ипотечных ставок. В случае реализации этого сценария главным фактором для поддержки спроса станут меры государственной поддержки ипотечного рынка.
Комментирует Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка:
- Предпосылок к снижению спроса на ипотеку не наблюдается. В 2014 году российский ипотечный рынок вырос на 14,7%, объем ипотечного кредитования составил 0,79 трлн рублей, а совокупный ипотечный портфель на 01.07.2014 достиг 3,0 трлн рублей. Кроме того, в июне 2014 года средневзвешенная месячная ставка по ипотеке составила 12,3%, что на 0,4 п. п. меньше, чем в июне 2013 года. Основными факторами, влияющими на рынок недвижимости и ипотечного кредитования, стали высокая волатильность валют и нестабильная геополитическая ситуация вокруг событий на Украине, а также снижение маржинальности необеспеченного кредитования, что расценивается как угроза для банковского сектора. Ожидаемое усиление конкуренции в этой нише будет сдерживать рост процентных ставок и обеспечит стабильный спрос на кредиты.
Комментирует Дмитрий Шапочкин, заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц»:
- По опросам населения, каждая вторая семья нуждается в улучшении жилищных условий. Принимая во внимания высокий уровень инфляции, становится очевидным бесперспективность попыток накопить на покупку недвижимости, ваши накопления будут постоянно обесцениваться. В условиях низкого уровня доходов населения и высоких цен на недвижимость ипотечный кредит – единственная возможность решить жилищный вопрос для большинства россиян. Только сильные экономические потрясения, подобные кризису 2008 г. и т.п., могут кратковременно снизить спрос на ипотечное кредитование. Существуют ли в стране предпосылки для усиления рецессии, это уже другой вопрос.
Комментирует Сергей Кочергин, аналитик компании EXNESS:
- Надо признать, что рост ключевой процентной ставки в РФ с 5,5% до 8,0%, а также невозможность привлекать долгосрочный западный капитал для 5-ки крупнейших российских банков, безусловно, охладит инвестиционную активность на рынке кредитования в нашей стране, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.
В последние 3 года средняя стоимость недвижимости в РФ росла темпами меньшими, чем индекс потребительских цен в нашей стране. В связи с этим, те же банковские вклады со ставками 10% годовых могут стать реальной альтернативой инвестициям в столь неликвидный актив, как недвижимость.
Тем не менее, в этом, как и прошлых годах, спрос на недвижимость в Москве и Московской области сохранится высоким. Банки в условиях текущей стагнации российской экономики готовы заманивать привлекательных заемщиков, большинство из которых проживают в этих регионах, если не снижением ставок по ипотечным кредитам, то, по крайней мере, снижением первоначального взноса по ипотеке (с 20% до 10%). Однако такая либерализация рискует обернуться схлопыванием рынка недвижимости в нашей стране через несколько лет, масштабами, безусловно, меньшими, чем были в США в 2006-2008 годах.
Комментирует Александр Фалев, председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКА:
- Ипотека для банков на сегодня является одним из приоритетных направлений в розничном кредитовании, показывая максимальный рост по сравнению. с другими направлениями розничного бизнеса. Рынок потребкредитования сжимается: ужесточение требований к заемщикам на фоне роста просрочки и рост резервов по необеспеченным ссудам дают о себе знать. Темпы роста автокредитования также оставляют желать лучшего с учетом падения продаж авто. Правда, продолжается активный рост сегмента кредитных карт, но риски в этом сегменте необеспеченного кредитования также выше ипотечных. Ипотека на этом фоне выглядит более чем привлекательно для банков.
Однако, несмотря на это, в ближайшее время банки могут ужесточить требования к заемщикам на фоне дефицита ликвидности: источники длинных дешевых западных денег более недоступны, пенсионные деньги заморожены, средства ЦБ дорожают. Выдавать ипотеку под 11 % становится просто нерентабельно. В связи с этим рост ставок и некоторое падение спроса логичны. Определенный пласт массовых заемщиков отсеется, это факт. Однако, Москва и крупные города обладает огромным потенциалом за счет большого объема отложенного спроса.
Кроме этого, спрос на ипотеку сегодня подстегивается, прежде всего, неуверенностью людей в завтрашнем дне, связанной с общемировой финансовой и политической нестабильностью. Большинство инвесторов придерживаясь консервативной стратегии управления сбережениями, в текущих реалиях переводит средства в объекты недвижимости, в том числе финансирую эти покупки за счет вкладов. Поэтому мы не ожидаем значительного и долгосрочного падения ипотечного спроса, да и банки в борьбе за хороших клиентов на конкурентном рынке будут сдерживать рост ипотечных ставок.
bankir.ru, 10.09.2014
Редакционная статья
