Доллар почти ₽100: как падение рубля скажется на ценах на жилье и ипотеке
Предыдущие ослабления рубля почти всегда сопровождались всплеском спроса на недвижимость. Эксперты рассказали, как отразится на рынке жилья очередное падение национальной валюты
Этим летом рубль переживает очередное падение. В начале июля курс доллара превысил психологическую отметку в 90 руб., а евро стал стоить больше 100 руб. В понедельник, 7 августа, были установлены новые максимумы — курс доллара впервые с марта 2022 года превысил 97 руб. Затем доллар снизился до 95,6 руб., а евро закрепился на уровне выше 105 руб.
Вместе с экспертами разбираемся, как ослабление рубля может сказаться на рынке жилья и ипотеки.
Влияние минимально
Предыдущие ослабления рубля почти всегда сопровождались всплеском спроса на недвижимость, что объяснялось желанием граждан сохранить сбережения. Например, такая ситуация наблюдалась в пандемийном 2020 году. Но в текущих условиях влияние валютных колебаний на рынок жилья не станет таким значительным, как это было раньше, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
«Ажиотажа, как в 2020 году, не будет — ослабление рубля в последние годы уже не является шоковым явлением, поэтому резкого притока наличных на рынок недвижимости ожидать не стоит», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. По ее словам, в сложившихся обстоятельствах, когда ЦБ активно предпринимает меры, чтобы минимизировать риски для банковской системы и застройщиков (сворачивание околонулевой ипотеки, рост надбавок к коэффициентам риска по ипотеке), ослабление рубля не оказывает серьезного воздействия на рынок. «Максимальный эффект может заключаться лишь в том, что покупатели, которые готовились к сделке в ближайшей перспективе, будут ускорять процесс», — добавила она.
Фактор ослабления курса рубля уже не имеет такого же существенного влияния, как, например, в марте 2022 года, марте 2020-го или в декабре 2014-го, согласна эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. «Он в значительной степени уже отыгран рынком — многие сделки в прошлом году прошли именно из-за снижения курса рубля. В условиях ограниченной конвертации национальной валюты ее курс стал меньше влиять на поведение участников рынка», — сказала Лапшина. «К примеру, ослабление рубля этой весной и в июне шло на фоне постепенного восстановления рынка. Резких скачков спроса даже в дни заметных курсовых колебаний зафиксировано не было», — добавила эксперт.
Похожую точку зрения высказал директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. По его словам, исторически, когда происходило ослабление рубля, спрос на жилье резко возрастал, поскольку недвижимость расценивается как защитный актив сбережений. «Это приводило к росту цен на короткое время, потом стоимость корректировалась. Но резкое ослабление рубля в прошлом году уже не оказало серьезного эффекта на рынок жилья», — напомнил Василий Танурков. По его словам, это связано с тем, что спрос стал больше зависеть от ипотеки, ставки по которой резко выросли в начале 2022 года. Кроме того, инвестиционный спрос был невысокий, наоборот, наблюдался тренд на вывод капитала из страны, пояснил он.
Сейчас ситуация отличается от прошлогодней, инфляция не столь высока, но влияние ослабления рубля на спрос все равно остается незначительным. Доля инвесторов на рынке по-прежнему невелика. Кроме того, снизилась доля импортных составляющих, добавил Василий Танурков. «При этом спрос на рынке жилья с весны активно восстанавливается, что связано больше с влиянием льготных программ и адаптацией рынка к текущим условиям», — отметил он.
Ипотека продолжит дорожать
По мнению экспертов, гораздо большее влияние ослабление рубля может оказать на рынок ипотеки и ставки по кредитам. На июльском заседании ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., объяснив свое решение ускорением инфляции. Вслед за этим стали повышаться рыночные ставки по ипотеке. Кроме того, регулятор не исключил дальнейшего повышения ключевой, что в условиях падения рубля становится более вероятным сценарием. «Ослабление рубля может привести к повышению ключевой ставки из-за ускоряющейся инфляции, что в свою очередь приведет к подорожанию ипотеки», — пояснил Василий Танурков.
В июле ЦБ повысил ставку сразу на 1 б. п. и дал жесткий сигнал вероятного продолжения ее повышения на ближайших заседаниях. Продолжившееся после этого падение курса рубля — фактор, подтверждающий, что повышение практически неизбежно, считает руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая. «Повышение ключевой ставки ЦБ обычно приводит к подорожанию рыночной ипотеки, нет оснований ожидать, что этого не случится и сейчас. В то же время это не касается льготной ипотеки, предоставляемой заемщикам по фиксированным ставкам ниже рыночных», — сказала Беленькая.
Сейчас ослабление рубля порождает два тренда, которые разнонаправленно влияют на рынок, добавил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. С одной стороны, активизируются те, кто начинает инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения от инфляции. С другой стороны, слабеющий рубль ведет к изменению кредитно-денежной политики и росту ипотечных ставок, а это охлаждает спрос со стороны тех, кто приобретает готовое жилье с использованием заемных средств.
Как менялись ставки при прошлых валютных колебаниях
Финансовые кризисы 2008 и 2014 годов сопровождались увеличением ипотечных ставок. Если до кризисного 2008 года ставки по ипотеке стабильно снижались, летом 2008-го они находились на уровне 12,5%, то в разгар финансового кризиса выросли до 15%. Это привело к двукратному сокращению рынка ипотеки — с 349 тыс. кредитов в 2008 году до 130 тыс. в 2009-м. По мере выхода из кризиса ставки по жилищным кредитам стали постепенно восстанавливаться, пока в 2014 году не наступил новый финансовый кризис. В декабре 2014-го Банк России ради спасения рубля поднял ключевую ставку сразу на 6,5 п.п. — до 17%. Это стало на тот момент рекордным значением.
В конце февраля 2022 года ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков, выдача кредитов практически прекратилась.
Что будет с ценами на жилье
Что касается цен на жилую недвижимость, то влияние ослабления рубля на их динамику будет минимальным, считают эксперты. В целом предпосылок к подорожанию жилья они не видят. «Я бы не ожидал реакции цен на ослабление рубля», — сказал директор группы корпоративных рейтингов АКРА. С одной стороны, уровень цен достаточно комфортный для застройщиков, они получают хорошую маржу. С другой стороны, на рынке сохраняется затоваривание, что не дает им сильно поднимать цены, пояснил эксперт. Об этом говорят данные «Дом.РФ» по росту показателя нераспроданного жилья и объемы проектного финансирования. «Поэтому в этом году существенного роста цен не предвидится. В лучше случае возможно увеличение в пределах инфляции или даже ниже», — добавил эксперт.
Рост цен на недвижимость будет поддерживаться прежде всего спросом населения на ипотеку на фоне начавшегося цикла повышения ключевой ставки. Кроме того, динамика выдач будет зависеть от того, произойдет ли в обозримой перспективе стабилизация рубля, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. При этом платежеспособный спрос становится все более ограничен, а Банк России предлагает все новые инициативы по регулированию ипотечного рынка. «Как следствие, мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе сегмент будет ждать дальнейшее торможение, что может замедлить и динамику цен на жилье», — сказала Надежда Караваева.
Директор федеральной компании «Этажи» допустил снижение цен на вторичном рынке жилья. По его мнению, рост ипотечных ставок на вторичное жилье будет вынуждать собственников, заинтересованных в срочной продаже, увеличивать дисконт на свои объекты. «А при затяжном периоде высоких ставок и вовсе снижать стоимость объектов. Это в свою очередь будет сдерживать и рост цен на первичном рынке», — сказал Ильдар Хусаинов. При этом в краткосрочной перспективе цены могут немного вырасти на фоне увеличения спроса по ранее одобренным ипотечным заявкам, уточнил он.
По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, ослабление рубля может привести к росту себестоимости строительства более дорогого жилья и проектов классов бизнес, премиум и элит, при строительстве которых используется большое количество импортных материалов. «Кроме того, повышение ключевой ставки, направленное на стабилизацию валютных курсов, возможно, приведет к удорожанию проектного финансирования. Таким образом, ситуация может отразиться даже на деятельности девелоперов, применяющих только отечественные материалы», — допустил эксперт.
Пока спрос активный
Тем временем спрос на рынке жилья остается активным. По данным «Метриума», в июле в компании выросло более чем в два раза число запросов на покупку премиального и элитного жилья в Москве. «Многие клиенты данных сегментов при покупке квартир и апартаментов используют валютные сбережения. Соответственно, периоды ослабления рубля позволяют покупателям диверсифицировать капиталы, инвестировав средства в недвижимость», — пояснил управляющий директор «Метриума».
Повышение спроса отмечают и в «Этажах». По данным компании, в целом по стране количество ипотечных консультаций в июле относительно июня текущего года выросло на 20,4%. «Первые недели августа тоже проходят достаточно активно, количество ипотечных консультаций по сравнению с июлем выросло на 10,9%, в том числе на 25,3% на первичном рынке, на 11,8% в сегменте загородной недвижимости и на 4,3% на вторичное жилье», — рассказал глава компании. По его мнению, с учетом того, что часть банков сохраняют ставки по уже одобренным кредитам на два-три месяца, спрос будет оставаться активным до ноября.
Сами банки тоже отмечают высокий спрос на ипотеку. По данным «Домклик», Сбербанк по итогам июля выдал 115,4 тыс. ипотечных кредитов на 390,5 млрд руб. — это рекордные показатели с начала года. Объем выдач в июле по сравнению с июнем вырос на 7,3% (тогда банк выдал 111,4 тыс. жилищных кредитов на 364,1 млрд руб.). Всего за семь месяцев этого года банк выдал 673,5 тыс. жилищных кредитов на 2,2 трлн руб. — в объемах выдач рост превысил 86% относительно аналогичного периода 2022 года, отметили в «Домклик».
РБК, 08.08.2023
Наталья Густова
