На сколько подорожает ипотека в мегаполисах на фоне роста цен и ставок

Средний ежемесячный платеж по ипотеке за купленную на вторичном рынке однокомнатную квартиру по итогам 2023 года увеличится в разных городах-миллионниках России на фоне роста ставок по кредитам и цен на жилье на 64,6–99,4% (в зависимости от конкретного города). Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили в ЦИАН. В пресс-службе Сбербанка со ссылкой на «Домклик» дали похожую оценку: за 2023 год средний платеж по ипотеке вырастет на 65–108% с учетом указанных изменений.

Как считали

Эксперты ЦИАН (на основе своих данных) и «Домклик» (на основе ипотечных сделок Сбербанка) рассчитали средний платеж по ипотеке на начало года и с учетом последнего повышения ключевой ставки на 2 п.п. В расчет бралась цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке на начало 2023 года и средняя ставка по ипотеке на вторичку на тот момент — 10%. Также была взята стоимость аналогичной квартиры на октябрь 2023 года и ставка в 17% годовых (такой прогноз дают эксперты по средним ставкам после повышения ключевой).

Для обоих случаев был взят первый взнос на уровне 20% и срок кредита 25 лет. Полученные значения аналитики сравнили и получили разницу в ежемесячном платеже с учетом изменения цен и ставок.

Расчеты ЦИАН по росту ипотечного платежа

В среднем по миллионникам ежемесячный платеж за однокомнатную квартиру на вторичном рынке возрастет на 64,6–99,4% с учетом роста ставок по ипотеке с 10% до 17% и цен на жилье от 3,9% до 25,9% в зависимости от города. Меньше всего ипотечный платеж вырастет в Санкт-Петербурге — на 64,9%. Если в начале года он составлял в среднем 55,2 тыс. руб., то с учетом повышения ключевой ставки увеличится до 90,9 тыс. руб.

В Москве увеличение платежа по ипотеке будет немного бо́льшим — на 66,6%. В начале года за однушку в среднем приходилось платить 82,8 тыс. руб., после повышения ключевой ставки платеж будет составлять около 138 тыс. руб. При этом в столице уже сейчас самый большой платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру, что объясняется самыми высокими ценами на жилье в стране.

В диапазоне до 70% прирост платежа по ипотеке составит:

• в Воронеже (+67,6% до 41,4 тыс. руб.);
• Новосибирске (+69,5% до 52,9 тыс. руб.);
• Екатеринбурге (+69,5% до 51,7 тыс. руб.).

Заметнее всего ипотека подорожает в Челябинске — на 99,4%. Если в начале года платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру в среднем составлял 19,6 тыс. руб., то с учетом последних изменений будет почти в два раза больше — 39,1 тыс. руб.

Совет директоров Банка России на заседании 27 октября принял решение повысить ключевую ставку сразу на 2 п.п., до 15% годовых. По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», уже в ноябре банки могут повысить ставки по ипотеке на 2–2,5 п.п., в результате ставки по рыночной ипотеке (без льготных программ) достигнут 17% годовых. Еще в начале года они были на уровне 10% годовых.

По оценкам ЦИАН, в среднем увеличение ставки по кредиту на 7 п.п. прибавляет к ежемесячному платежу по ипотеке за однокомнатную квартиру около 75%. «На это влияет то, что за последние десять месяцев повысились не только ставки, но и цены (на 8% в среднем). Соответственно, в городах, где рост цен выражен сильнее и расчетный ипотечный платеж стал в относительном выражении еще больше», — пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Как меняются ставки по выданным ипотечным кредитам
По данным ЦБ, средний размер ставки по ипотечным кредитам в России в сентябре составил 7,92%. Такой низкий показатель регулятор объясняет большой долей выдач по льготной ипотеке. При этом, по данным «Дом.РФ», на конец октября средняя ставка по рыночной ипотеке превысила 14,3–14,6% годовых. Фактические ставки по реально выданным кредитам меняются медленнее. В ЦИАН отмечают, что с 2018 года лишь два раза средние ставки в соседних месяцах менялись более чем на 1 п.п. — в феврале 2023-го и июле 2022 года (при отмене и запуске нулевой ипотеки). Банк России сводит такие данные по всем кредитам (включая новостройки), но и показатели только «по кредитам для вторички» так быстро и синхронно не меняются, пояснил Алексей Попов.

Опасность нынешней ситуации, по мнению главы «ЦИАН.Аналитики», состоит в озвученной риторике регулятора, что высокие ставки — это надолго. «Сценарий «взять кредит сейчас и в обозримом будущем его рефинансировать» выглядит все более спорным. Фактически ипотека по рыночным условиям на какое-то время становится актуальной для кредитов с большим первоначальным взносом (или для тех заемщиков, которые понимают, что скоро смогут погасить существенную часть долга)», — сказал он.

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Расчеты «Домклик» Сбербанка

По данным «Домклик» Сбербанка, по итогам 2023 года средний платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру в мегаполисах вырастет на 65–108% в зависимости от региона с учетом последнего повышения ключевой ставки. Наибольший рост прогнозируется в Челябинске — на 108%, до 33,9 тыс. руб. В тройку лидеров по росту среднего ипотечного платежа также вошли Пермь (+92%, до 38,5 тыс. руб.) и Волгоград (+87%, до 33,3 тыс. руб.).

Наименьшее увеличение аналитики «Домклик» прогнозируют в Уфе (+65%, до 41,9 тыс. руб.), Новосибирске (+69%, до 42,5 тыс. руб.) и Нижнем Новгороде (+69%, до 42,7 тыс. руб.). В Москве средний платеж по ипотеке за однушку при ставке в 17% вырастет на 78%, до 111,4 тыс. руб. Похожая динамика наблюдается в Санкт-Петербурге — на 71%, до 72,4 тыс. руб.

«Рост ежемесячного платежа действительно существенный: с начала года среднее значение по России увеличилось с 26,8 тыс. до 47,6 тыс. руб.», — отметили в пресс-службе Сбербанка, объяснив удорожание не только ростом ставок по ипотеке, но и увеличением цен на жилье. «Но важно понимать, что это значение далеко от равновесного. Когда ситуация на рынке стабилизируется после недавних нововведений, мы, скорее всего, увидим корректировку цен, а следовательно, и ежемесячного платежа», — добавили там.

Изменения платежа по ипотеке за однокомнатную квартиру с начала 2023 года с учетом повышения ключевой ставки (Фото: «Домклик» Сбербанка)

РБК, 31.10.2023
 Наталья Густова