Спасти потребителя: что придет на смену льготным ипотечным программам

После увеличения ключевой ставки и изменений в субсидируемых государством ипотечных программах рынок жилья ожидает спад и замедление темпов продаж. Для поддержания спроса нужны новые решения, в том числе без поддержки государства, считают участники рынка

Прошлый год стал рекордным для рынка ипотеки — россияне оформили жилищные кредиты на 7,8 трлн руб. Основным драйвером спроса стали льготные программы, на них пришлось больше половины всех выдач. Однако с конца прошлого года наметился тренд на ужесточение правил получения ипотечного кредита с государственной поддержкой. Ключевая ставка ЦБ в конце прошлого года была поднята до 16%, минимальный первоначальный взнос увеличен до 30%, а банки ввели комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам.

При этом 1 июля 2024 года истекает срок действия сразу двух популярных льготных программ — семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Правда, правительство уже дало понять, что семейная ипотека может быть продлена.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты смотрят на рынок нейтрально-позитивно, ожидая снижения ключевой ставки ЦБ во второй половине года до 14–12,5%, а также расширения адресных ипотек за счет привлечения новых категорий льготных заемщиков, в том числе работников оборонного комплекса и новых видов молодежной ипотеки. При этом эксперты признают, что государственной поддержке ипотеки пора искать замену.

Главная задача — сохранение продаж

В 2024 году одна из ключевых задач девелоперов — сохранение объемов продаж на первичном рынке жилой недвижимости с использованием ипотеки на уровне 2020–2023 годов (порядка 2 млн квартир). Такое количество ипотечных сделок было заключено в 2021 и 2023 годах, говорит директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков. По словам эксперта, таких объемов необходимо достичь не за счет субсидированной государством ипотеки, а за счет нормальных рыночных механизмов.

В случае отказа от льготной ипотеки рынок видит альтернативу в виде развития льготного субсидирования ипотеки застройщиками с привлечением бридж-кредитов (краткосрочных кредитов, которые берут на покрытие текущих расходов в ожидании основного финансирования). Уже сегодня федеральные девелоперы способны субсидировать до 8% от рыночных ставок, но в каждом случае конечные цифры зависят от наполняемости эскроу-счетов, считает Анатолий Клинков.

Завершение льготной программы «Господдержка 2020» может создать неблагоприятную ситуацию для развития строительной отрасли, говорит руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик. По его словам, доля льготных ипотечных программ в общем объеме ипотечных сделок в декабре 2023 года превысила 83%, а в целом по 2023 году составила 62%.

«Новостройки не перестали быть доступными, так как сегодня главное не цена квартиры, а ежемесячный платеж. Правительству России удалось сдержать на доступном уровне среднемесячный платеж по ипотеке на новостройки благодаря льготным программам», — добавляет Кирилл Холопик.

Рынку жилья нужны специальные ипотечные программы

Эксперты считают, что рынку жилья необходимы специализированные ипотечные программы для определенных возрастных и профессиональных групп, в поддержке которых заинтересовано государство.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов считает, что разумно было бы развивать направления ипотеки для молодых семей без детей, что позволит стимулировать рождаемость и улучшить демографическую ситуацию в стране.

«Почти 50% россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, отказываются заводить детей только из-за отсутствия своего жилья, а около 35% людей этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий при принятии решения о вступлении в брак», — говорит эксперт.

В 2024 году выдача ипотеки снизится

Эксперты ожидают в этом году замедления темпов ипотечного кредитования. Руководитель дирекции ипотечного кредитования Альфа-Банка Анастасия Якупова прогнозирует, что в первом полугодии 2024 года объемы выдачи ипотеки могут снизиться на 30% относительно аналогичного периода прошлого года.

В свою очередь гендиректор агентства недвижимости «Этажи. Москва» Евгений Затонский говорит о сокращении вторичного рынка примерно на 27% по сравнению с прошлым годом из-за недоступности ипотеки. «Это идет вразрез с трендом на переселение людей в большие города. Проще говоря, люди хотят жить в городах с современной доступной средой, но текущие условия по ипотеке не позволяют им это сделать», — добавляет эксперт.

О сокращении спроса говорят и в «ЦИАН.Аналитике». По словам эксперта компании Елены Лапшиной, сокращение спроса скажется на динамике цен на вторичном рынке. Уже сейчас средние цены стагнируют, а во втором квартале могут снизиться на 7–10%.

«Цены на новостройки снижаться не будут, ценовой разрыв между сегментами усилится и многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия», — резюмирует Лапшина.

Что говорили о льготной ипотеке в правительстве и ЦБ

Срок льготной программы «Господдержка 2020» истекает 1 июля 2024 года. Власти уже дали понять, что дальше она продлеваться не будет, но возможны ее видоизменения.

Так, в ноябре прошлого года глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила о «кричащем дисбалансе» цен на вторичном и первичном рынках. По ее мнению, льготную ипотеку пора сделать более адресной. Она была полезной для экономики в качестве антикризисной меры, когда спрос на недвижимость падал. Набиуллина считает, что есть смысл подумать о трансформации льготных программ или как минимум о дифференциации их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства.

В декабре 2023 года вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин заявил, что льготную ипотеку на новостройки после завершения программы, возможно, продлят в регионах с низким спросом, а семейную — по всей стране. Хуснуллин отметил, что в стране продолжат действовать другие адресные программы (сельская, дальневосточная, IT-ипотека) и что «нужно развивать ипотеку на индивидуальное жилье, потому что она дает при минимальных деньгах наибольший объем ввода. Люди строят дома больше, чем квартиры».

РБК, 13.02.2024
 Георгий Трушин