Андрей Беляков: Розница в банковском деле - очень дорогой бизнес
ПРОТОРЕННЫМИ ТРОПАМИ
Андрей Беляков: Смысл двухуровневой, так называемой "американской" системы заключается в том, что розничной ипотекой занимаются одни организации (коммерческие банки-партнеры), а ресурсы для этой деятельности им предоставляет МИА. Дело в том, что выдача любых кредитов, в том числе и ипотечных, - это работа розничная. А розница в банковском деле - очень дорогой бизнес. Потому розничная ипотека окупается для банка только в том случае, если он предлагает еще массу розничных продуктов. Иначе содержание того же операционного зала будет просто нерентабельно. С другой стороны, проблема наших банков заключается в том, что у них нет длинных пассивов - от 10 лет и более, - необходимых для ипотечной деятельности. И поэтому было принято решение, что МИА будет рефинансировать ипотечные программы коммерческих банков, выкупая права (требования) по выданным ими кредитам. То есть комбанк заключает с нами соглашение о сотрудничестве, выдает ипотечный кредит, и если этот кредит соответствует нашим стандартным требованиям к конечному заемщику, страховке и т.д., то мы у нашего банка-партнера этот кредит выкупаем. Таким образом, у банка не иссякают свободные средства, а мы, в свою очередь, не несем затрат на розницу. Кроме того, банк, выдавший кредит, является поручителем по нему, отслеживает состояние предмета залога, платежную дисциплину заемщика и так далее.
БАНК ИЛИ НЕ БАНК? ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС
- Насколько я знаю, КБ "МИА" уже давно стремится к тому, чтобы преобразоваться из банка в небанковскую кредитную организацию. С чем связана необходимость такого шага?
Да, у банков, подобных нашему, должен быть специализированный статус - ипотечного банка или ипотечной небанковской кредитной организации. Дело в том, что у банка специализированного и банка универсального совершенно разные риски. В то же время все существующие нормы регулирования рассчитаны на универсальные банки. Ведь любой универсальный банк осуществляет массу активных операций, работая на заемных деньгах. Потому и существует целая система нормативов и ограничений, призванных ограничить риск невозврата этих денег. Что касается ипотеки, то в идеальной ситуации длинные деньги, привлеченные в этот бизнес с рынка, должны размещаться в надежные и такие же длинные инструменты - ипотечные кредиты - и больше никуда. Поэтому в нашем банке сейчас ограничен круг операций, но ограничен он решением нашего совета директоров, что законной силы для Центробанка не имеет. То есть ЦБ РФ все равно рассматривает нас как банк с генеральной лицензией, который е любой момент может проводить все банковские операции. А это значит, что Банк России обязан требовать с МИА выполнения всех обязательных для банков экономических нормативов. Это нормативы лимита открытой валютной позиции, норматив по крупным кредитам, нормативы ликвидности. Безусловно, если речь идет об универсальном банке, у которого есть счета до востребования, который должен проводить клиентские расчетные и налоговые платежи, - у такого банка, конечно, должна быть определенная ликвидность, чтобы он всегда мог любой платеж провести. Однако по самой идеологии ипотечной кредитной организации, чем больше ее пассивов вложено в длинные, надежные инструменты - ипотечные кредиты - тем лучше. И общая ликвидность у ипотечного банка, на мой взгляд, может быть значительно меньше, чем у универсального. Еще одна проблема - соблюдение лимита открытой валютной позиции. Для универсального банка эти ограничения абсолютно справедливы, поскольку существуют колебания курсов валют. И если валютные пассивы и активы не уравновешены, то всегда может возникнуть некий дисбаланс, который принесет убытки. Но что касается ипотечной кредитной организации, то когда мы формируем свои пассивы в рублях, и, условно говоря, покупаем валюту и выдаем кредит - валютная цена недвижимости, находящейся в залоге, фиксируется, и от нее в привязке к валюте рассчитываются все платежи по кредиту. Таким образом, в какую бы сторону не качнулся курс, мы всегда сможем рассчитаться по своим обязательствам, т.е. валютный риск минимален. В силу всех вышеназванных причин возник вопрос о преобразовании КБ "МИА" в специализированный ипотечный банк или небанковскую кредитную организацию. Однако сегодня российскими нормативными актами такого вида кредитных организаций, как ипотечные, не предусматривается. И нам, разумеется, нельзя преобразоваться в то, чего не существует. Потому, начиная с зимы этого года, мы стали обращаться в Центральный банк с просьбой заняться разработкой специального документа, регулирующего деятельность ипотечных кредитных организаций. Понимание в Центробанке необходимости такой конструкции мы нашли. Как только будет принят соответствующий нормативный акт, я думаю, МИА преобразуется в ипотечную кредитную организацию.
- На каких условиях сотрудничает КБ "МИА" со своими банками-партнерами? Какие условия в результате выставляются конечному заемщику?
Как у любого коммерческого банка, одна из целей КБ "МИА" - получение прибыли. Сейчас мы продаем деньги банкам-партнерам под 11% годовых в валюте. С банками-партнерами у нас есть договоренность о том, что конечная процентная ставка - вопрос конкуренции на ипотечном рынке, то есть это их дело. В результате, на сегодняшний день конечный заемщик может получить кредит у наших банков-партнеров где-то под 15% годовых в валюте. Таким образом, за хлопоты комбанк имеет 4%-ую маржу.
- Намерены ли вы формировать свою ресурсную базу не только за счет бюджетных денег?
Да, мы не считаем правильным использовать для рефинансирования ипотечных кредитов только бюджетные деньги. Весь наш уставный фонд сформирован за счет средств бюджета города Москвы. Как вы понимаете, это совершенно нерыночно, а если брать более высокие материи - и несправедливо. Потому что налоги платят все, а ипотечный кредит от этих налогов получает один человек из ста. На самом деле бюджетные деньги должны служить исключительно как стартовый, в общем-то небольшой, капитал для "раскрутки". А вот дальше начинается тот самый, на мой взгляд, важный процесс, который на первом этапе Московской ипотечной программы просто не успели довести до ума, а именно: формирование длинной ресурсной базы. Сейчас мы собираемся выпускать свои облигации и уже работаем над проспектом эмиссии. Идеология у нас следующая: на бюджетные средства, которые у нас есть уже сейчас, мы набираем портфель ипотечных кредитов и в объеме этого портфеля выпускаем десятилетние облигации со ставкой чуть ниже тех самых 11%, под которые предоставляем средства банкам-партнерам. Наш банк будет нести обязательства по этим облигациям. И эти обязательства будут подкреплены недвижимостью. Юридически облигации с приобретенным жильем никак связаны не будут, но если дело дойдет до дефолта по нашим бумагам, то к их держателю перейдет право требования по нашим ипотечным кредитам. И погашение облигаций будет идти за счет денежного потока от возврата кредитов. Еще один элемент надежности наших облигаций заключается в том, что вся недвижимость, находящаяся у нас в залоге, страхуется.
Кроме того, город Москва принял поправки к закону о бюджете этого года и выделил на 2,2 млрд. рублей гарантий по нашим облигациям. Хотя, конечно, гарантийный случай может наступить только теоретически, поскольку кредиты мы выдаем на 70% от стоимости жилья. Поэтому, даже если с возвратом некоторых кредитов будут проблемы, то реализовав заложенную под такие кредиты недвижимость, всегда можно выполнить обязательства перед держателями облигаций. Но хочу еще раз подчеркнуть: основную свою задачу мы видим именно в том, чтобы запустить рыночные механизмы ипотеки. То есть с рынка деньги брать и рынку деньги отдавать. Для меня лично это важно потому, что какую российскую ипотечную программу ни возьми, основной поставщик средств - это либо администрация города, либо субъекта федерации или края. Понятно, что все тоже хотят каким-то образом "раскрутить", запустить программу с тем, чтобы затем привлечь в ипотеку рыночные деньги. И вот когда такие деньги будут привлечены, тогда и можно говорить, что да, заработала в России ипотека.
- То есть на сегодняшний день участие местных органов власти является решающим фактором для развития ипотечных программ в России?
Конечно, да. Ведь в любом бизнесе нужен стартовый капитал. А ипотека в России сегодня похожа на фундаментальную науку - так же ориентирована на перспективу. Любой же частный инвестор всегда найдет более выгодное и быстрое приложение своим деньгам. Так что сегодня учредителями ипотечного бизнеса с десятилетними вложениями в России могут выступать, в основном, только органы власти. Правда, у нас уже есть опыт крупных корпораций по учреждению ипотечных программ, но они делают это только для своих работников. И все равно такие деньги есть не у многих структур. А местные органы власти включаются в ипотеку как в элемент социальной инфраструктуры региона.
- Чем еще, кроме ресурсов, помогает вам ваш основной акционер - город Москва?
Конечно, Москва помогает нам во многом. Например, существует конституционная норма, которая закрепляет право на жилье. С другой стороны, существует закон "Об ипотеке", где говорится, что если квартира у вас куплена на средства банковского кредита, то при невыплате этого кредита вы отдаете квартиру. Но ведь Конституция выше любого закона! Поэтому, если у вас начинают требовать жилье при невозврате ипотечного кредита, можно затеять тяжбу по поводу нарушения конституционных прав. Чтобы избегать таких проблем, в Московской ипотечной программе был создан так называемый переселенческий фонд - как раз для тех людей, которые не могут расплатиться по кредиту и почему-либо не хотят переселяться в квартиру меньшей площади, получая денежную разницу. И мы сейчас готовим подписание договора с Москвой по условиям использования этого переселенческого фонда.
ЗА ЧЕЙ СЧЕТ РАЗВИВАТЬСЯ - РЕШАТЬ СОБСТВЕННИКУ
- Намерены ли вы привлекать других акционеров, кроме Москвы?
100% нашего капитала принадлежит правительству Москвы. В марте у нас прошел второй выпуск акций, и все опять купило Москва. Да и по закону, при создании нашего агентства не менее 51% у нас должно принадлежать городу Москве. Сейчас мы уже созданы и, очевидно, можно увеличивать акционерный капитал, привлекая средства и других инвесторов. Но пока мы об этом разговор не ведем, потому что есть более насущные вопросы. Вот когда заработает задуманный нами механизм привлечения денег с рынка через облигации, тогда объективно встанет вопрос об увеличении уставного фонда. Потому что в соответствии с действующим законодательством нельзя привлечь средств больше собственного капитала без гарантии третьих лиц. По экономическим расчетам получается, что если мы "переварим" всю программу гарантий, выпустим облигации и их разместим, - все равно где-то в середине следующего года возникнет вопрос об очередном удвоении капитала. За счет кого - решать собственнику, захочет ли он с рынка пустить деньги в наш капитал? Мое личное мнение - совершенно нечего бояться рыночных денег. Во-первых, потому что можно оставить в собственности Москвы контрольный или блокирующий пакет. А кроме того, нормально работающий банк приносит доход всем со-собственникам, и какой-либо ущерб интересам города нанесен быть не может. Так что, на мой взгляд, ничего не мешает привлечь в московскую ипотеку еще чьи-то деньги.
ПРЕДЕЛА СОВЕРШЕНСТВУ НЕТ
- Какие законодательные моменты, на ваш взгляд, тормозят развитие ипотеки в России?
Сейчас все можно решить на существующей законодательной базе. Другое дело, что она может быть гораздо лучше и удобнее - предела совершенству нет. Например, сегодня идет обсуждение проекта закона "Об ипотечных ценных бумагах". Когда мы выпустим облигации, для инвесторов будет понятно, что экономически они обеспечены недвижимостью. Мы выдаем кредиты под залог недвижимости и, имея такие активы, выпускаем под них облигации. Но юридически облигации, которые обращаются на рынке, никак не связаны с квадратными метрами. А было бы хорошо, если бы между ценными бумагами и недвижимостью существовала и законодательно закрепленная прямая связь. Это дополнительный инструмент, который, наверное, был бы нелишним на рынке. Так что сейчас Госдума пытается разработать некие бумаги, которые напрямую были бы связаны с правами требования к недвижимости. Конечно, десятилетние облигации вообще могут быть жизнеспособны только в том случае, если они продаются и покупаются на вторичном рынке, если их можно заложить, или даже прокредитоваться под залог этих облигаций в Центробанке. Если такой механизм есть, то инвестор может неделю, год или десять лет продержать эти облигации, самостоятельно определив, какой срок ему выгоднее. Исключительно "экономическое" обеспечение наших собственных облигаций недвижимостью нам не сильно мешает, потому что наше дело - просто показать, что облигации МИА весьма надежны. По крайней мере, те андеррайтеры, с которыми мы говорили, это понимают. Особенный же интерес к таким законодательным изменения есть у небанковских структур типа Федерального агентства по ипотечному и личному кредитованию, которые не могут выдавать кредиты, но могут покупать закладные на жилье.
- А стоит ли, на ваш взгляд, пересмотреть практику своей работы органам опеки и попечительства, чтобы ипотека в России стала доступнее большему кругу конечных заемщиков?
Органы опеки и попечительства не подчиняются правительству, а подчиняются органам местного самоуправления. Когда заходит речь о правах несовершеннолетних, то получается, что единой политики нет. Например, в одном округе органы опеки и попечительства принимают нотариально удостоверенное обязательство освободить квартиру при наличии несовершеннолетних, в других - нет. И получается, что отец или мать - заемщики - хотят взять кредит и купить для себя и своих детей более просторную квартиру (условием получения кредита является обязательство освободить квартиру на основании закона "Об ипотеке"), а органы попечительства это тормозят. Конечно, тут есть масса всяких тонких обстоятельств, но все же, мне кажется, формально подходить к таким решениям нельзя. На мой личный взгляд, органы опеки и попечительства должны в каждом конкретном случае понять, каким образом будут обеспечены права ребенка или состоящего под опекой человека. Например, обеспечены такие права могут быть, если банк, который выдает кредит, представляет документ о том, что либо он, либо его вторичный оператор имеют договоры о переселенческом фонде. Возможно также, на мой взгляд, каким-то образом подтвердить органам опеки, что если придется переселяться из двухкомнатной квартиры, то родители вселятся опять в однокомнатную.
ИПОТЕКА - ЭТО НЕ МАССОВЫЙ ТОВАР
- Что сегодня, по вашему мнению, мешает развитию ипотеки в России более всего?
Может быть, это прозвучит парадоксально, но, на мой взгляд, совершенно ничего не мешает. Просто нужно время и определенные усилия. Строго говоря, каких-то искусственных ограничений и помех, в том числе законодательных, нет. Массово ипотека не идет, поскольку пока это немассовый товар. Ставки высоки, но снизить их нельзя, поскольку они могут снизиться только из-за развития рыночных условий. А эти рыночные условия - платежеспособный спрос. Ипотека пока удовольствие дорогое. Но, тем не менее, слой людей, которые имеют достаточно пристойную стабильную работу, худо-бедно растет. И если 5-7 лет назад купить квартиру мог себе позволить только очень узкий круг лиц, то сейчас таких людей гораздо больше. И по мере роста населения со стабильными, я даже не говорю высокими, доходами, и, по мере того как эта стабильность дохода будет вызывать изменения в психологии, будет развиваться и ипотека.
СТРАШНО ЛИ ЖИТЬ В ДОЛГ?
Говоря о психологии, я имею в виду то, что для наших людей всегда самым страшным было жить в долг. Хотя если у тебя десятилетний контракт на работу и десятилетний договор на ипотеку, то вполне можно купить жилье, а не копить всю жизнь и только к старости что-то приобрести. И конечно, особенно начнет процветать ипотечное дело, когда в этот процесс будут втягиваться настоящие рыночные деньги - тем более, если их объем будет расти. Кстати, нам, например, много не надо. Наш банк - это менее 50 человек, включая технический персонал, и все оборудование стоит очень недорого. Поэтому маржу между нашими облигациями и ставкой, которая предлагается нами банку-партнеру, по мере роста объемов ипотеки мы будем снижать. А партнеры, соответственно, вряд ли будут стремиться наживаться на разнице между розницей и оптом. Поскольку если они хотят нормально стратегически захватывать рынок, плотно тут работать, то они будут увеличивать прибыль за счет объемов. Поэтому как только в ипотеку пойдут рыночные деньги, когда все это уравновесится рынком, ставки, я думаю, постепенно пойдут вниз. Наше дело - предложить нормальный рыночный продукт, который может продаваться, а покупать уже будет тот, кто захочет.
НАШЕ ДЕЛО - ПРЕДЛОЖИТЬ НОРМАЛЬНЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПРОДУКТ, КОТОРЫЙ МОЖЕТ ПРОДАВАТЬСЯ
- А как же проблема легализации "серых" денег населения для участия в ипотечных программах? Являются ли такие образования, как стройсберкассы, единственной возможностью решения этой проблемы на нынешнем этапе развития российской экономики?
Думаю, при желании проблему "серых" денег может решить и банк. Например, сейчас по стандартам МИА ежемесячно человек не может тратить на погашение кредита более 40% своего месячного дохода. Однако, если запрашивается такой кредит, платежи по которому превышают эту сумму, можно, наверное, предложить такой выход. Человек в течение, например, полугода, ежемесячно вносит в банк деньги в объеме, необходимом для погашения запрашиваемого им кредита, формируя таким образом свою кредитную историю. Когда банк убедится, что заемщик действительно способен регулярно выплачивать требуемую сумму, может быть установлен и взнос, превышающий 40% дохода. Что касается стройсберкасс, то пусть будут и они. Стройсберкасса Северо-Западного округа Москвы, кстати, прекрасно работает. И есть специальное постановление по городу Москве о распространении ее опыта. А вообще, чем больше различных инструментов, чем больше вариантов каждый человек может выбрать для себя - тем лучше. Разные категории потребителей будут выбирать свой инструмент. Тем более что рынок сегодня не конкурентный, конечно. И конкуренции тут не будет еще долго. Потенциальный спрос здесь очень большой и способен "перемолоть" еще очень многое.
ИДЕЯ ПОХОДОВ В РЕГИОНЫ УЖЕ НАШЛА ПОДДЕРЖКУ
- Есть ли у вас намерения расширять свою ипотечную деятельность за пределы Москвы?
Да, мы думаем над региональными программами - чтобы с московского финансового рынка привлекать деньги в регионы через механизм гарантий. Допустим, какая-то область соглашается дать гарантии по нашим облигациям. Мы же, выпустив этот займ с гарантиями субъекта федерации, размещаем его на московском рынке, а полученные деньги направляем на реализацию тех ипотечных проектов, которые считает необходимыми местная власть. Это может быть и выдача ипотечных кредитов у них в регионе, и предоставление кредитов их населению, но для постройки жилья в других областях (например, шахта закрылась, поселок стал нерентабельным, и людей надо переселять). Кстати, мы уже провели соответствующие переговоры с администрациями нескольких регионов, и наша идея нашла поддержку.
Аналитический банковский журнал, 31.07.2002
Редакционная статья
