Александр Казаков: Ипотечный кредит отличается от любого другого тем, что задействуется блок социальных вопросов
Вопросы ипотечного кредитования обозначены как один из приоритетов деятельности правительства. Более того, как следует из сообщений прессы, ипотечное жилищное кредитование является одним из основных пунктов предвыборной повестки дня для Президента Путина. Но уделяется ли этой теме профессиональное внимание? На вопросы отвечает начальник юридического управления ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", генеральный директор некоммерческого партнерства "Центр примерительных процедур" Казаков Александр Александрович.
- На днях г-н Касьянов выразил удивление тем, что банки, накопившие за четыре года стабильности значительные средства, не стремятся выдавать ипотечные кредиты. Трудно судить, почему это стало вдруг откровением для Премьер-министра, но что все-таки сейчас мешает ипотечному кредитованию? Казалось бы и внимания этой теме сейчас достаточно много уделяется и закон, регулирующий эмиссию ипотечных ценных бумаг принят.
Законы действительно принимались, но в основном рынок был сфокусирован на законе "Об ипотечных ценных бумагах", который обеспечивает пассивную операцию, то есть, привлечение средств рефинансирования. Несколько забыли об активных операциях и об обеспечении интересов кредиторов в этой области. А с этим дело обстоит не так гладко, как хотелось бы. Что я имею в виду? Ипотечный кредит отличается от любого другого кредита тем, что там задействуется блок серьезных социальных вопросов, начиная от конституционного права граждан на жилье. При этом граждан достаточно серьезно, я бы даже сказал, избыточно, защищает Гражданский процессуальный кодекс и Жилищный кодекс. Я имею в виду следующее - наложение взыскания на предмет залога. В ГПК есть ст. 446 , где прямо написано, что нет правовой возможности обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, не важно за счет каких средств оно приобретено. Жилищный кодекс разъясняет эту норму более подробно. Там сказано, что обратить взыскание можно, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда жилья для временного поселения. А фонды жилья для временного поселения должны формировать субъекты Российской Федерации на общих принципах, которые изложены в Жилищном кодексе. Таких фондов, как правило, в субъектах нет. Поэтому кредитор, если мы берем простой банк, останется один на один с заемщиком. Юридически выселить заемщика, особенно, если там есть несовершеннолетние дети, достаточно сложно. Я думаю, это основной момент, который тормозит развитие. Банки, которые еще не привыкли и не имеют опыта в ипотеке, видят эту проблему и не знают, как ее решить. Это основная головная боль с точки зрения банков.
А с точки зрения заемщиков ипотечные программы (даже если брать программу АИЖК, 15% годовых в рублях – самая дешевая программа на рынке на сегодня) достаточно дороги. Это происходит не за счет процентной ставки, поскольку дальнейшее снижение процентной ставки серьезно не увеличит количество желающих взять ипотечный кредит, а только за счет того, что у нас достаточно высокий порог входа в ипотеку – 30% собственных средств.
Есть банки, которые сейчас кредитуют вплоть до 5% собственных средств, но они должны понимать, что такие активы невозможно секьюритизировать через выпуск ипотечных ценных бумаг. Одно из требований к покрытию – соотношение 70 на 30 - требование совершенно ничем не обоснованное, с моей точки зрения. Мне кажется, что его по ошибке забыли вычеркнуть, хотя соответствующий вопрос на рабочих группах поднимался неоднократно, в том числе, и мной. Плюс большие платежи при получении кредита. Мало того, что надо иметь 30% собственных средств, нужно еще заплатить нотариусу, а это 1,5% от стоимости квартиры, причем от реальной стоимости квартиры, поскольку она всегда при ипотечном кредитовании показывается "в белую". Опять же это совершенно ничем не обоснованное требование закона, которое я надеюсь, должны поменять в ближайшем будущем, поскольку у нас отчуждение недвижимости не является основанием для обязательного нотариального удостоверения сделки, а для обременения почему-то нотариуса оставили. Хотя все, что делает нотариус, намного лучше делает орган по регистрации прав на недвижимое имущество и за меньшие деньги.
Третья часть расходов связана со страхованием. Большую роль сыграла позиция Конституционного суда, который в апреле высказался по сделкам с недвижимостью, и применением соответствующего Гражданского законодательства до того, как Конституционный суд принял абсолютно оправданную и верную позицию. На рынке было три обязательных вида страхования: жизнь-здоровье, ущерб-утрата и титульное страхование, то есть, риск утраты права собственности, если где-то в цепочке сделок какая-нибудь была бы признана ничтожной. После того, как Конституционный суд сказал, что невозможно лишить добросовестного приобретателя права собственности на квартиру, даже если там была ничтожная сделка в цепочке, АИЖК отказалось от обязательного страхования титула, но другие компании пока этому не последовали, им тяжело было быстро среагировать. Все три вида стоят на рынке 1,5%, то есть столько же, сколько нотариус. В этих 1,5% титульное страхование стоит не меньше половины. Если банки наконец-то раскачаются и уберут его, то заемщикам будет намного проще брать квартиры в кредит. Это второй блок проблем с точки зрения заемщика, почему тяжело брать кредит.
Проблема на сегодняшний момент уже не в ставке и даже не столько в ставке, потому что она постепенно снижается, в том числе и для тех заемщиков, которые уже взяли, а в слишком высоком пороге входа – и это серьезная проблема.
- Насколько тормозит ипотеку то, что сейчас цены на недвижимость очень сильно завышены?
Единого государственного рынка недвижимости нет. Есть рынки по отдельным, я бы даже сказал не субъектам, а городам. Если мы будем смотреть в целом по России, то где-то цены завышены, где-то нормальны и, как правило, цены на недвижимость в России скорее не завышены. Я это знаю, поскольку мы работаем как федеральное агентство в целом по России.
Если мы будем говорить о московской ипотеке, где действительно существует перегрев, то я не знаю, тормозит ли это ипотеку. Может быть, у некоторых банков есть опасение того, что сильное падение рынка недвижимости подорвет их ипотечные кредиты, но, учитывая, что первоначальный 30%-ный взнос берется с человека, я не думаю, что он не перекрывает риски, связанные с теоретическим падением цен на недвижимость, которые банк берет на себя. Как правило, эта 30%-ная подушка достаточно гарантирует. Это, во-первых. Во-вторых, несмотря на то, что рынок перегрет, тенденции к резкому падению в ближайшее время я не вижу. Пока Буш у власти, падение цен на недвижимость в Москве не произойдет. Это элементарный политический расклад. При нахождении республиканцев у власти цены на нефть не пойдут. Если цены на нефть не упадут, то и цены на недвижимость в Москве тоже вниз не пойдут.
- Если будет устранен ряд препятствующих факторов, и ипотека станет общедоступной и массовой, не получится ли так, что частный сектор начнет создавать в этой сфере пирамиды?
В сфере активных операций пирамиды по ипотеке вряд ли возможны, потому что здесь речь идет не о привлечении средств, а об их размещении. Я не думаю, что пирамиды при размещении возможны, тем более, если решены вопросы с обращением взыскания, то есть борьбой с недобросовестными заемщиками, которых пока я не встречал. Если мы говорим об операциях по размещению, по выпуску ипотечных ценных бумаг, пассивных операций для банка, то теоретически там можно выстроить пирамиду, но нужно учитывать, что эти бумаги, как правило и как свидетельствует мировая практика, предназначены для квалифицированных инвесторов, а не для массового инвестирования. Квалифицированные инвесторы могут вполне оценить риски на данную ценную бумагу. У нас в законе "Об ипотечных ценных бумагах", который в третьем чтении был принят, есть право универсальным банкам выпускать в баланс ипотечные бумаги, что создает серьезные риски для инвесторов, связанные с кредитным рейтингом самого банка. Но рынок тут рассудит. В любом случае пирамид, к которым мы привыкли в России и в Восточной Европе, типа МММ, просто не получится, бумага рассчитана не на физических лиц. Если квалифицированный инвестор решит рискнуть, это его право. Люди делали капитал и на мусорных облигациях, хотя некоторые и проигрывали, но это не пирамида, а соотношение риска и прибыли.
Открытая экономика, 27.10.2003
Редакционная статья
