Татьяна Санникова: Одна из главных причин слабого развития ипотечного кредитования - проблема обращения взыскания на залог
- Татьяна, о том, что развитие ипотечного кредитования способно придать очевидный импульс экономическому развитию, говорят в России лишь очень немногие и далекие от власти экономисты. Если обратиться к западному опыту, насколько эффективным может быть этот инструмент? Каков принцип его применения?
В большинстве случаев, когда говорят об "ипотеке", имеют в виду "здания и сооружения", и в первую очередь жилье. Это немного беспокоит, потому что законы, регулирующие обращение с недвижимостью, но созданные "с жильем в уме", могут быть неприменимы к другим видам недвижимого имущества, на которые также распространяются ипотечные схемы. Ипотечное кредитование (кредитование под залог недвижимости) весьма эффективный инструмент, но, как и любой другой инструмент, он должен быть правильно "заточен" и правильно применяться. Если говорить о жилье, то деньги ипотечных кредитов по цепочке пойдут многим отраслям, завязанным на строительный комплекс - тем же самым перерабатывающим отраслям, о недостатке инвестиций в которые так много говорится. Однако в короткой перспективе резкое расширение ипотечного кредитования скорее приведет к росту цен на недвижимость. Можно ли что-то предпринять, чтобы эти деньги сразу направились в смежные отрасли? Наверное, можно, но только думать об этом надо уже сейчас.
Принцип ипотечного кредитования всегда один - кредит выдается под залог недвижимости, если заемщик не может выплачивать кредит, кредитор продает предмет залога и из вырученных денег погашает кредит. Часто "ипотекой" в прессе называют секьюритизацию ипотечных кредитов - это некорректно. Но если говорить о секьюритизации, то существуют две принципиальные схемы: т.н. "германская" (или континентальная) и т.н. англо-саксонская. Первая, соответственно, больше распространена в континентальной Европе, а вторая - в первую очередь в англоязычных странах, а также во многих странах, где секьюритизация еще только делает первые шаги, как правило, она формируется по англо-саксонской схеме. Сущность этих схем, если в двух словах, состоит в следующем: в "германской" схеме секьюритизируемые активы остаются на балансе организации, их создавшей, и эта организация выпускает долговые инструменты, обеспеченные этими активами. В англо-саксонской схеме секьюритизируемые активы выводятся (продаются) в независимую структуру, специально созданную для этой цели, которая и выпускает долговые инструменты. Таким образом в первом случае для длинных активов (а ипотечные кредиты как правило длинные) создаются длинные пассивы, а во втором - длинные активы выводятся за баланс.
Надо заметить, что европейская секьюритизация регулируется специальным законодательством, некоторым частям которого более 200 лет. В англоязычных странах специального законодательства, регулирующего секьюритизацю, нет - правовое поле, сформировавшееся в первой половине ХХ века, в частности, контрактное законодательство и законодательство, регулирующее рынок ценных бумаг, позволяло и позволяет финансовые инновации. В конце 70-х-начале 80-х эти правовые рамки позволили проводить транзакции секьюритизации. С тех пор в механизмах секьюритизации было много интересных инноваций - все в том же правовом поле.
- Какие преобразования необходимо провести в России для того, чтобы ипотека стала стимулом для дальнейшего экономического развития? Какая из вышеперечисленных схем наиболее подходит для нашей страны?
Мне кажется, с точки зрения менталитета российского инвестора англо-саксонская схема предпочтительнее: она абсолютно прозрачна, в ней несколько независимых участников, чья роль в транзакции детально определена специальными контрактами, и которые кровно заинтересованы, чтобы "все было правильно".
Для создания стимулов нужно, чтобы ипотека встала на поток. То, что есть сейчас - это мало, это индивидуально. А одна из главных причин слабого развития, на мой взгляд, это проблема обращения взыскания на залог. Масса существующих регулирующих документов делает взыскание исключительно сложным, долгим (а время, как известно, деньги) и дорогостоящим процессом с неопределенным результатом, а иногда обращение взыскания оказывается просто невозможным. Т.е. на бумаге ипотечное кредитование - это обеспеченное кредитование, а на деле - нет. Следом по важности идут всякие "технические" вопросы - возможность достоверной проверки прав собственности, регистрация прав собственности, залога и т.п. - долго, дорого, ненадежно - это все детали, в которых дьявол и сидит. Там, где ипотечное кредитование развито, это стандартный продукт и стандартный процесс. В банках до 90% заявок одобряются компьютером, без участия человека. Те заявки, которые были отвергнуты компьютером, рассматриваются людьми - и значительная их часть удовлетворяется. То есть сейчас российским кредитным организациям надо пройти путь от Руссо-Балта до Форда Т.
- Кроме собственно ипотеки по западным образцам существует масса околоипотечных схем. В России это приводит к появлению всевозможных видов мошенничества с недвижимостью. Надо ли эти околоипотечные схемы цивилизовывать, чтобы они существовали наравне с классической ипотекой, или с ними необходимо бороться?
Что имеется ввиду под "околоипотечными" схемами? Продажи "с плана", накопительные схемы? Я считаю, что все они (и многие другие) имеют право на существование, надо лишь создать условия максимальной защиты всех участников сделки.
- Российское правительство и Госдума никак не могут договориться о том кто должен выпускать ипотечные ценные бумаги, хотя все и признают, что для развития ипотеки эти бумаги крайне важны. Можно ли, с Вашей точки зрения, разрешить выпускать эти бумаги банкам, или эмитентом должны быть специализированные институты?
Я думаю, что стоит разрешить обе эти схемы (и не только эти), а инвесторы разберутся. Единственно, что не стоит делать - не пытаться их скрестить, позволить им существовать параллельно.
- Пока наиболее вероятным вариантом является тот, что АИЖК будет выпускать ипотечные облигации, а покупателем станет Пенсионный фонд России. Причем с его объемом средств, никому больше эти бумаги не достанутся. Насколько важно, что бы ипотечные облигации были общедоступны?
Ликвидность рынка должна волновать в первую очередь держателя актива. Ведь если рынок неликвидный, то при необходимости держатель не сможет реализовать актив быстро и по "справедливой" цене. Здесь мне видится другая проблема: активы не выкупаются целиком одним инвестором, потому что у институциональных инвесторов есть ограничения по концентрации (например, может быть внутреннее ограничение, что инвестор не может приобрести более четверти выпуска). С этой точки зрения такая концентрация инвестиций Пенсионным фондом была бы нарушением пруденциальных норм.
- Одной из проблем российского ипотечного кредитования является отсутствие среднего класса, на который и рассчитана ипотека во всем мире. Может быть, Россия просто еще не созрела для ипотеки?
Яппи покупают квартиры в сити, средний класс покупает добротные дома и таунхаузы в "респектабельных" пригородах, "синие воротнички" покупают дома и квартиры на окраинах и вблизи и промышленных зон - там им это по карману и недалеко от работы. Т.е. ипотека рассчитана в первую очередь на людей со стабильным заработком.
- Как Вы относитесь к идее, высказываемой некоторыми политиками, например, Иваном Грачевым, о социальной ипотеке, когда государство берет на себя часть нагрузки и тем самым снижает проценты по кредиту, да и выплачивает за человека часть этого кредита?
Положительно отношусь, только эта помощь должна быть адресной. Это может быть не снижение процента, а, например, погашение определенной суммы за каждый год работы в милиции, службы в армии. Еще можно помечтать, чтобы эта или подобная схема распространилась на врачей, учителей.... И чтобы по пути ее не сильно разворовали.
- Каков Ваш прогноз развития ипотечного кредитования в России на ближайшую перспективу?
Ипотечному кредитованию нужна помощь, в первую очередь со стороны законодателей. Что касается секьюритизации ипотечных кредитов - Россия находится в довольно интересной ситуации: она пытается развивать секьюритизацию того, чего еще нет (в других странах, где секьюритизация только начинается, секьюритизируемые активы уже существуют, и далеко не везде секьюритизация начинается с ипотечных кредитов). Я думаю, можно одновременно развивать и ипотечное кредитование и его секьюритизацию, но это будет гораздо успешнее, если отступить от схем 30-летней давности и вооружиться всем инструментарием секьюритизации, наработанным на сегодняшний день. С этой точки зрения наиболее перспективными мне представляются кондуитные схемы.
Открытая экономика, 16.06.2003
Редакционная статья
