Николай Шитов: Ипотечного страхования в России нет
Летом 2006 г. успешно завершилась сделка, в которой впервые российский частный банк секьюритизировал портфель ипотечных кредитов. Примечателен и тот факт, что российские ипотечные ценные бумаги были размещены не только на европейских рынках, но и среди инвесторов США.
- Николай Вячеславович, охарактеризуйте, пожалуйста, основные параметры прошедшей сделки секьюритизации?
Общий объем выпуска ипотечных ценных бумаг типа RMBS (Residental Mortgage Backed Securities), обеспеченных пулом ипотечных закладных, составил 72, 56 млн долл. Доля старшего транша составляет 87%, субординация — 13%, процентная ставка по старшему траншу — LIBOR+1,6%. По мезонинному траншу процентная ставка купона, иначе фиксированная ставка, равняется 9,25%. Старший транш был куплен крупными институциональными инвесторами Америки и Европы, а инвестором в мезонином транше выступила OPIC (Overseas Private Investment Corporation). Доля мезонинного транша в общем объеме выпуска составила 8,67%, его субординация — 4,33%. Младший транш, объем которого — 4,33%, был полностью выкуплен банком оригинатором – Городским Ипотечным Банком. Совокупная доля мезонинного и младшего траншей составила 13%, что является очень низким показателем. Средний показатель LTV (соотношение кредит/залог) по всему пулу составил 60,8 %. Данный выпуск ипотечных ценных бумаг первые произведен в России в соответствии с требованиями правил 144А американского фондового рынка. Такая форма, на основании которой получен доступ к американским рынкам, позволила, в том числе, и квалифицированным американским инвесторам приобрести данные ценные бумаги. Фактически впервые ипотечные ценные бумаги российского происхождения вышли на американские рынки капитала. Рейтинг, присвоенный Международным рейтинговым агентством Moody’s по старшему траншу, — Baa2 был равен страновому рейтингу на тот момент. Это серьезное достижение для частного банка, который существует 2 года. Мезонинный транш получил рейтинг на уровне B1.
- В чем заключается принципиальная новизна сделки для российских участников? Назовите сильные и слабые стороны этой сделки (в сравнении, например, со сделкой ВТБ)?
Не моя задача сравнивать сделки, пусть этим занимаются аналитики. Хотелось бы лишь объяснить некоторые аспекты нашей сделки. Как я уже отмечал, одной из сильных сторон нашей сделки является размещение ценных бумаг на американских финансовых рынках, которые считаются самыми глубокими и на которых практически не ограничивают объемы сделок. Рынок США характеризуется высокой ликвидностью и большим «аппетитом» инвесторов на такие ценные бумаги, поэтому стратегически важно было показать привлекательность российских бумаг. Другое принципиальное отличие сделки носит структурный характер, о значимости этого факта говорят юристы. Дело в том, что в России пул ипотечных кредитов обеспечивается не договорами ипотеки, а закладными. Закладная – наиболее удобный инструмент с точки зрения формирования портфеля и продажи активов, это универсальный инструмент и для инвестора, который его оценивает соответствующим образом. Высоких рейтингов удалось достичь, в том числе, и за счет такого обеспечения. Следующим важным фактором я считаю наличие в нашей сделке высокого уровня субординации. Старший транш составляет 87% пула, а процентная ставка по нему, как известно, Libor + 1,6% и эта экономика для нас самый важный фактор в сделке. Также немаловажным фактором является то, что все бумаги были очень быстро размещены и еще в августе мы получили рефинансирование, а это значит, что мы создали работающий инструмент!
- ВТБ для своей сделки удалось получить рейтинг выше странового. Каким образом достигается такой высокий рейтинг? Почему Городской ипотечный банк не стал его получать?
Рейтинг выше странового может быть получен путем дополнительного страхования, т. е. c привлечением MIGA, страховой компании, которая страхует политические риски. ВТБ фактически оплатил эту страховку, таким образом, старшему траншу ценных бумаг банка был присвоен названный рейтинг. Для нас приоритетной является экономическая сторона сделки, или «цена вопроса». В отношении данной страховки мы посчитали, что для нас это может оказаться дорого и выгоды не превзойдут издержек.
- Какие категории иностранных инвесторов, проявили интерес к вашим ценным бумагам?
Среди инвесторов, интересующихся нашими ипотечными бумагами, — крупные институциональные инвесторы, компании, профессионально управляющие активами. В основном это компании, которые вкладывают свой капитал только в бумаги, получившие инвестиционный рейтинг. Поскольку наш старший транш имеет инвестиционный рейтинг Ваа2, интерес к такого рода бумагам у западных инвесторов гораздо выше, чем объем нашего выпуска. Собственно говоря, первая сделка была небольшой по объему, чтобы понять, насколько высок интерес инвесторов, и получить необходимый опыт в секьюритизации, в прохождении всех этапов сделки.
- Опишите схему сделки и ее главных участников. Почему в качестве организаторов были выбраны именно эти организации?
Участников сделки было порядка 10 (См. рисунок). С каждым контрагентом необходимо было структурировать договоры, достигать соглашения по принципиальным позициям. Ведущими организаторами и андеррайтерами выступили Greenwich Financial Services (США) и Московский Народный Банк (Лондон). ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» был заявлен в качестве резервного обслуживающего банка (back-up servicer). В роли cashflow-менеджера выступил Bank Of New York, юридическим консультантом по сделке стала компания Allen & Overy LLP В процессе заключения сделки было проведено много консультаций с регулятором, Центральным банком и Антимонопольным комитетом. Достаточно много времени мы потратили на получение разрешения в США для оформления формы 144 А и на общение с американским регулятором. Одним из критериев отбора участников сделки, безусловно, стала цена вопроса. Открытый тендер, организованный нами, выиграл тот участник, который недорого запросил за услуги. Но, безусловно, основным фактором отбора стало качество профессиональных услуг и опыт в проведении подобных сделок. Например, Московский Народный Банк нам импонировал тем, что он уже осуществил подобную сделку, хотя несколько в другом сегменте.
- Каковы слабые стороны сделки и потенциальные риски для инвестирования в ваши ценные бумаги?
Первый риск, который Moody’s учитывает в своей оценке, — географический. Большинство кредитов, составляющих залоговый портфель, выдано в Москве и Санкт-Петербурге. С одной стороны, качество обеспечения лучше, если пул объединяет как можно больше регионов, с другой – в Москве и в Санкт-Петербурге наиболее ликвидный и емкий рынок, поэтому мы начали работу в этих городах. Таким образом, первый портфель получился соответствующим. Сейчас мы работаем уже в 10 регионах России, естественно, в портфель следующей транзакции секьюритизации войдут закладные из большего числа регионов. По мнению специалистов банка, риск незначителен, но он был упомянут. Второй риск связан с сегментом рынка ипотечного кредитования в целом. Рынок ипотечного кредитования существует в России около 5 лет, т. е. по западным меркам это очень молодой рынок. Местные участники рынка еще не имеют исторической статистики и опыта.
- Выпущенные ценные бумаги номинированы в долларах, так же как и выдаваемые кредиты, но в последнее время заемщики все чаще получают доходы в рублях. Могут ли возникнут проблемы, если рубль начнет слабеть по отношению к доллару? Какие существуют риски, связанные с динамикой курсов валют и разными валютами обеспечения?
Действительно, следует обратить внимание на риск, связанный с номинированием пула ипотечных кредитов в долларах. Лучше, если портфель составлен из рублевой или смешанной валюты, поскольку многие компании постепенно оказываются от эквивалента долларовой зарплате, который раньше доминировал, и существует определенный риск, когда заемщики платят в долларах, а зарабатывают в рублях. Безусловно, любое движение курса рубля относительно доллара несет в себе риск. Такой риск принимает на себя заемщик. Чтобы нивелировать влияние этого риска, мы достаточно жестко следим за кредитоспособностью заемщиков. Параметры устанавливаются с запасом, например, по нашим программам ипотечного кредитования заемщик имеет право ежемесячно выплачивать в счет погашения кредита не более 40% от своих доходов.
- Существуют ли резервные фонды для защиты активов в случае банкротства банка? Какие меры кредитной поддержки и резервы были предложены вниманию рынка?
Методы кредитной поддержки использовались различные. Во-первых, это композиция продукта. В нашем банке очень консервативная политика с точки зрения соотношения кредит/залог (LTV). В среднем по портфелю этот показатель составил 60,8 %. Во-вторых, привлечение крупного институционального инвестора к покупке мезонинного транша. Младший транш мы покупаем сами как банк-оригинатор, который первым должен принимать на себя удар в случае возникновения дефолта. Мезонинный транш — второй по уровню риск. Его приобретение такой известной и уважаемой на мировом финансовом рынке организацией, как OPIC, является подтверждением того, что структура сделки высоконадежная. Одним из вариантов кредитной поддержки может быть привлечение страховых компаний и повышение рейтинга старшего транша, как это сделал ВТБ при заключении сделки. Страховые компании обеспечивают политические риски, если происходят какие-либо неблагоприятные события системного характера в России. Резервы обеспечения создаются, в том числе, посредством приобретения младшего транша банком оригинатором. Покупая транш, у которого высокая доходность, мы формируем тем самым некий резерв, но в случае возникновения проблем мы первыми принимаем удар. Это тоже очень важный фактор для инвесторов.
- Расскажите о деятельности банка в целом. Назовите объем всех выданных кредитов и основные финансовые показатели.
В настоящее время банк выдает ипотечные кредиты на сумму более 25 млн долл. в месяц. На сегодня общий объем ипотечных операций банка с момента реализации программ превысил 220 млн. долларов. Кредиты выдаются как в рублях, так и в валюте. Банк активно расширяет свое присутствие в регионах, где сегодня динамично развивается рынок ипотечного кредитования. Так, наши филиалы находятся в 10 регионах, и до конца года мы планируем выйти еще на 2 местных рынка. Всего банк выдал примерно 220 млн. долл., средний кредит составил 70 тыс. долл. За первые 6 мес. 2006 г. банк выдал больше, чем в течение 2005 г., поэтому мы надеемся увеличить в 2—3 раза объемы кредитования предыдущего года. Если будет спрос, темпы кредитования увеличатся. В прошлом году объем выданных кредитов составил 54 млн. долл.
- Какие сделки по купле-продаже портфелей кредитов были реализованы? Планирует ли банк осуществлять такие сделки в будущем? Какие требования предъявляет банк к качеству портфеля (LTV, срок погашения, размеры кредитов, количество закладных в пуле, валюта)?
Банк провел много сделок по купле и продаже портфелей в 2005 г., и было очень важно понять, как работает механизм и насколько будет оценено и воспринято рынком качество наших активов. Поэтому мы провели приблизительно 10 сделок с крупными игроками, такими как Райффайзенбанк, Внештогбанк, Сосьете Женераль, Газпромбанк, Московский международный банк и т.д. Практически все банки выразили желание продолжить сотрудничество, что подтверждает высокое качество активов, который предлагает Городской Ипотечный Банк. Но это был пробный опыт, в 2006 г. было реализовано еще несколько сделок, чтобы посмотреть, как работает механизм с точки зрения техники и законодательства. После того как мы запустили сделку по секьюритизации, не имело смысла продолжать проводить подобные сделки купли-продажи, потому что фактически был создан более технологичный механизм для рефинансирования – секьюритизация.. Механизм привлечения средств западных инвесторов с помощью выпуска RMBS уже поставлен на поток, в данный момент мы работаем над второй сделкой, объем которой составит не менее 150 млн долл.
- Возможны ли сделки по секьюритизации рублевых активов за рубежом и при каких условиях?
Поскольку рубль официально стал твердой валютой, т. е. он конвертируем, то в этом случае это становится возможным. Андеррайтерам и другим участникам рынка нужно придумать механизм, позволяющий привязать рубль к доллару и размещать активы в долларах, а фактически транслировать денежные потоки в рублях.
- Какими представляются Вам перспективы ипотечного страхования объекта залога в России?
К сожалению, ипотечного страхования в России нет, для этого необходимы дополнительные законы. Страхование очень помогло бы рынку, особенно при секьюритизации. Так, рейтинговые агентства пристально следят за средним уровнем LTV по портфелю, от которого зависит уровень субординации траншей и процентные ставки по ним. Например, при страховании разницы, допустим, свыше 80%, избыточные риски могли бы взять на себя страховые компании. Пока подобный механизм не работает. Это очень помогло бы как заемщикам, получившим возможность брать во многих банках кредиты с LTV свыше 100%, так и тем, кто структурирует сделки. Если говорить о росте цен на недвижимость в этом году, то для банка это послужит дополнительной «подушкой безопасности», поскольку соотношение кредита к залогу в отчетах рейтинговых агентств рассчитывается исходя из исторической цены объекта недвижимости, т. е. цены сделки. Если реальная цена будет повышаться, это означает, что банк имеет более надежное обеспечение и его залог вырос в цене. Ипотечным ценным бумагам это только добавляет устойчивости. Банки, предлагающие сегодня кредиты с повышенным LTV, фактически аккумулируют риск. В случае секьюритизации банками активов этот риск будет аккумулировать инвестор, что, естественно, выразится в дополнительном проценте для эмитента.
- Каковы планы развития Городского Ипотечного Банка в ближайшем будущем?
Банк планирует секьюритизировать не только валютные, но и рублевые активы. Если не получится осуществить задуманное на западных рынках, попробуем сделать это на российских рынках. Также предполагается открыть в следующем месяце офисы в крупных городах-миллионниках.
Рынок ценных бумаг, 01.11.2006
Редакционная статья
