Обзор прессы по итогам рассмотрения Госдумой законопроектов из пакета по формированию рынка доступного жилья
Коммерсант: Дума похоронила доступное жилье
Как пишет Коммерсант, вчера Госдума приняла во втором чтении девять законопроектов из пакета по формированию в стране рынка доступного жилья. Без скандалов не обошлось. Было на неопределенное время отложено принятие важного для частных инвесторов закона об инвестиционных соглашениях в ЖКХ и не были приняты нормы, ставящие барьер монополизму и сговору застройщиков и властей.
Граждане с ипотекой
Пакет по формированию рынка доступного жилья, включающий в себя 27 законов, призван стимулировать спрос и предложение на жилищном рынке. Спрос стимулируется через удешевление и упрощение доступа для граждан к ипотечным кредитам и удешевление операций с жильем, а предложение – за счет снижения издержек для застройщиков.
В частности, принятый вчера законопроект "Об участии в долевом строительстве жилых помещений и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" призван защитить граждан от недобросовестности застройщиков, например от продажи одной квартиры нескольким владельцам или от невозврата денег при непостройке дома. Введена ответственность за различные нарушения прав граждан – до 5 тыс. МРОТ (500 тыс. руб.). Другой законопроект – "О жилищных накопительных кооперативах" (ЖНК) – защищает права граждан, приобретающих квартиру не через ипотеку, а через жилищно-накопительные схемы. Теперь труднее превратить ЖНК в финансовые пирамиды.
Законопроекты "О внесении изменений в федеральный закон 'Об ипотечных ценных бумагах'", "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием федерального закона 'Об ипотечных ценных бумагах'" облегчают инвестиции в ипотечные ценные бумаги. Важно, что при банкротстве банка-эмитента ипотечных бумаг активы, являющиеся обеспечением по ипотечным облигациям, не будут включаться в общую конкурсную массу, что позволит снизить риски инвестирующих в эти бумаги, а следовательно, и ставки для граждан по ипотечным кредитам. Законопроект "О кредитных историях" призван упростить гражданам доступ к ипотечным кредитам.
Инвесторы без соглашений
В пакете есть два законопроекта, направленных в том числе на удешевление подведения к новым строительным площадкам коммунальной инфраструктуры. В широком смысле эти законы направлены на стимулирование прихода в ЖКХ частных инвесторов. Вчера Дума приняла лишь один из них – "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (и изменила другие законы в связи с его принятием).
Для частного бизнеса самое важное – стабильность коммунальных тарифов на все время действия инвестиционных договоров с местными властями. Поэтому при доработке этого закона частные операторы, и прежде всего ОАО "Российские коммунальные системы" (РКС), боролись за то, чтобы местные власти начали принимать участие в установлении тарифов наряду с региональными. В итоге найден компромисс: тарифы на энергию и тепло по-прежнему будут устанавливать регионы, но с учетом разрабатываемых в муниципалитетах производственных программ развития ЖКХ. А муниципалитеты смогут устанавливать к этим тарифам целевые надбавки на развитие инфраструктуры. Тарифы же на водоснабжение, канализацию и утилизацию отходов местные власти смогут устанавливать сами.
Вокруг второго законопроекта, "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг", долго кипели страсти. Закон фактически вводит в сферу ЖКХ долгосрочные концессионные договоры. Ведь публичная инфраструктура в ЖКХ (сети) не может быть приватизирована, и в этом случае концессии – самая выгодная форма для привлечения бизнеса. Когда все было согласовано, выяснилось, что МЭРТ, который уже несколько лет готовит общий закон о концессиях, хочет поместить туда все, что касается соответствующих договоров в ЖКХ. Поэтому рассмотрение законопроекта вчера было отложено. Частные операторы запаниковали. Как пояснили Ъ в РКС, затягивание решения вопросов с гарантиями для частных инвестиций в ЖКХ ставит под угрозу не только уже сделанные вложения, но и всю реформу ЖКХ в целом.
Рынок без конкуренции
Главный вчерашний скандал произошел при принятии нового Градостроительного кодекса и закона о введении его в действие. Кодекс регламентирует все отношения в строительном секторе, в том числе новый порядок контроля за качеством и безопасностью возводимых домов. До сих пор основные разногласия, в частности между правительством и архитектурными чиновниками, касались достаточности нового порядка экспертиз, который существенно сократил количество согласований. Победил курс правительства на дебюрократизацию.
Вчера выяснилось, что на самом деле главная битва за кодекс развернулась вокруг статей, обязующих власти предоставлять земельные участки под застройку на открытых аукционах. Вице-спикер Госдумы Георгий Боос прямо заявил: "Есть лоббисты, которые не заинтересованы в развитии конкуренции, не хотят, чтобы земельные участки продавались на аукционах, а не путем сговора". Но вчера эти лоббисты выиграли, поскольку думское большинство не захотело внести нормы проведения аукционов в закон о введении кодекса в действие. Мол, эти нормы будут в Земельном и Гражданском кодексах, так что их надо рассматривать отдельно.
Самое примечательное – Дума отказалась голосовать за аукционы вопреки мнению представителей правительства и администрации президента. Директор департамента ЖКХ Минпромэнерго Сергей Круглик объяснял: "Без этих процедур реализация Градостроительного кодекса затруднена, поскольку монополизм – один из сдерживающих факторов, который и побудил разработчиков приступить к этому пакету законов". Представитель президента Игорь Шувалов был напористее: "Вы поддерживаете тех, кто контролирует связи между властью и строительными компаниями. Градостроительный кодекс в таком виде вряд ли кому понадобится. Эти нормы – ключевые, разрушающие существующие коррупционные механизмы".
Как пояснил Ъ Георгий Боос, принятие пакета без норм о конкуренции застройщиков может дать эффект, обратный тому, которого добивались разработчики: стимулирование спроса без стимулирования предложения приведет к удорожанию жилья.
Время новостей: Пакет законов откроет государству тайны граждан
Как пишет Время новостей, вчерашнее внеочередное заседание Госдума полностью посвятила рассмотрению законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Оказалось, что на обсуждение внесен не согласованный с палатой вариант жилищного пакета, отчего текст многих законов изменился до неузнаваемости.
Хотя докладчики законов на трибуне уверяли, что направленность пакета остается прежней -- сделать кредиты доступнее, разрушить монополизм на рынке жилья и наказать недобросовестных игроков жилищного рынка, -- есть большие сомнения, что простые граждане вскоре почувствуют доступность жилья и кредитов. Согласно внесенной правке, кредитные истории граждан сможет ворошить государство, а значит, мало кто захочет по доброй воле включаться в эту систему.
Первым сюрпризом стало то, что жилищный пакет из 28 законов, по изначальному замыслу «неделимый», все-таки оказался раздроблен. В частности, куда-то пропал законопроект о местном налоге на недвижимость, который профильный комитет спешил обсудить в начале недели. Думцы, в частности вице-спикер Георгий Боос, курирующий пакет, уверяли, что просто технически не сумели обработать все поступившие поправки к законам. На самом деле все оказалось гораздо хуже.
Выяснилось, что ко второму чтению текст некоторых законов изменился процентов на девяносто. Причина объяснима. Первоначально, как только была дана отмашка на подготовку пакета по доступному жилью, за подготовку законопроектов взялся Институт города, поспешно написав несколько штук. Затем их соединили с парочкой законопроектов, подготовленных Министерством экономического развития, и сложили с проектами законов, давно написанных, но отложенных депутатами на заднюю полку, вроде ипотечных ценных бумаг. Получился пакет.
На первом чтении Думу убедили проголосовать за него, одобрив общую концепцию законопроектов. Что и было сделано, ведь все заложенные в эти разношерстные законы посылы выглядят вполне справедливо и разумно: защита прав добросовестных приобретателей жилья, стимулирование банков на снижение кредитных ставок, налоговые льготы на период строительства.
Лишь после первого чтения пакет увидели в кабинете министров. Правительство пришло в ужас и нашло там столько несостыковок, что правка затянулась на несколько месяцев и продолжается до сих пор. Правда, и на выходе из правительства вопросы вызывает буквально каждый законопроект. Неоднозначный Градостроительный кодекс с его территориальным зонированием городов и отменой госэкспертизы строительства; закон о жилищных накопительных кооперативах, где число участников может доходить до 5 тыс., что сильно отдает «пирамидальностью»; законопроект о регулировании тарифов ЖКХ, из которого не понятно, как это регулирование будет соотноситься с действиями федеральной тарифной службы.
Все эти законы, принятые вчера Госдумой и направленные на защиту интересов частного инвестора, в общем-то нужные, но в силу новизны затронутой темы нуждаются в серьезной доработке. К примеру, законопроект об участии в долевом строительстве многоквартирных домов фактически вводит в обращение неведомые российскому праву термины и понятия, которые еще более запутывают ситуацию.
Хуже то, что многочисленными поправками оказалась до неузнаваемости изменена ранее оговоренная концепция пакета. К примеру, закон о кредитных историях рискует вообще не заработать после незначительного на первый взгляд изменения текста. За пять минут до заседания выяснилось, что правительство предлагает к тексту закона пять поправок, названных «техническими». Ни на предварительное обсуждение, ни на всевозможные рабочие группы они вынесены не были. Одна из поправок гласила, что бюро кредитных историй предоставляет кредитный отчет не только пользователю (то есть банку) и субъекту (гражданину) кредитной истории по его запросу, но и органам государственной власти для исполнения ими своих полномочий. Но не по решению суда, как было в первоначальном варианте, а «в порядке, определяемом правительством».
Фактически это означает, что правительство имеет право установить, что, к примеру, ежемесячно информация из бюро будет передаваться в налоговую службу, в МВД, в службу финансового мониторинга... Следовательно, все те, кто добровольно откроет в банке кредитную историю, стараясь доказать кредиторам свою добропорядочность и рассчитывая на снижение ставок по кредитам, на самом деле раз в месяц будут вынуждены показывать кошелек всем контрольным органам.
По мнению экспертов, этой поправкой можно сразу ставить крест на всех попытках создать в стране базу кредитных историй. А значит, и на надеждах россиян получать в банках доступные, длинные и удобные ипотечные кредиты. Исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков Андрей Емелин считает: «Закон о бюро кредитных историй изначально создавался для того, чтобы стимулировать людей заводить кредитные истории, информацию из которых мог бы получать только кредитор, и никто другой. Система кредитных бюро не предназначена для обслуживания интересов власти, и внесенная поправка лишь говорит о недопонимании правительством природы кредитных бюро». Внедрение в этот механизм властных структур приведет к тому, что недобросовестные чиновники легко воспользуются возможностью получать деньги за предоставление заинтересованным лицам этой информации, уверен аналитик, ведь сегодня на рынке свободно можно купить базы многих госорганов: ГАИ, МВД, налоговой службы.
С ним согласен и председатель подкомитета по денежно-кредитной политике Михаил Задорнов. По его мнению, поправка нарушает не только банковскую тайну, но и тайну коммерческую, а также право неприкосновенности частной жизни. Открыть кредитную историю сможет позволить себе лишь тот, кто полностью уверен, что от налоговиков ему нечего скрывать, считает он. «Странно и то, что в поправках предусмотрено жестокое наказание для пользователей этих баз за разглашение сведений, а чиновники полностью выпадают из сферы ответственности, -- добавляет г-н Емелин. -- Правительство, конечно, не нарушило закон, внезапно внеся эту поправку, но сам факт того, что это было сделано вопреки всем возможностям обсудить вопрос предварительно, являет собой некрасивый прецедент».
Само правительство, похоже, так не считает. И, как сказал один из представлявших в Думе законопроект чиновников, чтобы пресечь многочисленные попытки лоббистов установить нужные им правила игры, будет настаивать, чтобы жилищный пакет был принят именно в том варианте, как он выглядит сейчас.
***
План по ипотеке. Власть не отказывается от "национального проекта"
Как пишет Время новостей, приближающийся 2005 год обещает стать поворотным для российской ипотеки, которая нынешней весной была провозглашена одним из "национальных проектов". Хотя рассмотрение пакета законопроектов о создании рынка доступного жилья в Думе идет не без трудностей, они, по-видимому, будут приниматься в приоритетном порядке. Рассеялись сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки.
В среду наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) под председательством министра экономического развития Германа Грефа высказался за сохранение господдержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных банками населению, на период становления в России рынка ипотечных ценных бумаг. Кроме того, наблюдательный совет утвердил бизнес-план агентства на 2005 год и в целом одобрил основные положения концепции его развития на период до 2010 года (она будет утверждена после доработки).
Господдержка ипотеке выражается сейчас в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных для клиентов условиях. Средняя сумма кредита, рефинансируемого АИЖК, составляет 369 тыс. руб., срок -- 20 лет, ставка -- 15% годовых. По данным агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тыс. руб. На условиях АИЖК уже работают 68 регионов страны, хотя, конечно, активность предоставления ипотечных кредитов крайне неравномерна. Тем не менее, выступая недавно на Всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость», глава агентства Александр Семеняка заявил, что в 2005 году система рефинансирования будет охватывать всю территорию страны.
Ожидается, что по итогам нынешнего года АИЖК выкупит кредитов на сумму около 5 млрд руб. Бизнес-план агентства на 2005 год, как говорится в его пресс-релизе, предусматривает выкуп закладных в объеме 7,5 млрд руб., выпуск облигаций с использованием госгарантий в объеме 5,6 млрд руб. (из них 900 млн руб. -- переходящий остаток гарантий 2004 года, а 4,7 млрд руб. --гарантии 2005 года). Еще 1,5 млрд руб. планируется привлечь за счет эмиссии облигаций с ипотечным покрытием -- наблюдательный совет одобрил планы агентства по выпуску этого нового инструмента, после того как ФСФР и другие органы власти окончательно сформируют необходимую нормативно-правовую базу.
Похоже, что финансовые власти преодолели естественное чувство недоверия к проектам, накладывающим обязательства на госказну, пусть даже формальные. Следующим логичным шагом правительства должно было бы стать внимание к развитию ипотеки в более широкой перспективе, чем рамки одного бюджетного года. Ведь пока механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Ежегодно утверждаемые гарантии не позволяют АИЖК принимать на себя риски по строящемуся жилью. Если бы правительство смогло синхронизировать свою стратегию развития ипотеки хотя бы с трехлетними бюджетными планами, это дало бы ипотеке серьезный импульс. И не только позволило бы направить деньги в строительство, но и приблизило бы тот момент, когда нужда в господдержке вообще отпала бы.
Ипотечные залоги вывели из конкурсной массы
Как пишет Коммерсант, вчера Госдума приняла во втором чтении изменения в закон "Об ипотечных ценных бумагах", согласно которым залог по ипотечным облигациям выводится из конкурсной массы. В конце прошлой недели вступила в силу соответствующая поправка к закону о банкротстве банков. Теперь противоречие между законами преодолено и на рынке наконец могут появиться ипотечные облигации, которых давно ждут его участники.
Сегодня Госдума должна одобрить в третьем чтении поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", принятые вчера во втором чтени. Согласно им, в случае банкротства банка ипотечное покрытие облигаций исключается из конкурсной массы. В закон о банкротстве кредитных организаций подобные изменения внесены и вступили в силу с 26 ноября. Но до вступления в силу поправок в закон "Об ипотечных ценных бумагах" между законами будет существовать противоречие. Впрочем, третье чтение считается техническим, и закон можно считать уже принятым.
По мнению начальника управления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Дениса Гришухина, эта мера существенно повышает надежность ипотечных бумаг, так как снимает большую часть рисков, связанных с остальной деятельностью эмитента. "Другое дело, что не совсем понятна практика применения этой нормы, поскольку она писалась с немецких законов,-- отмечает господин Гришухин.-- А там не было случаев банкротства эмитентов ипотечных ценных бумаг. Поэтому даже в Германии нет опыта применения этой нормы". Как полагает вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков, эта мера, безусловно, эффективна, но одна она не является достаточным условием развития рынка. По его мнению, прежде всего интересы владельцев бумаг гарантирует качество самого обеспечения. "Во всем мире считается, что ипотечные кредиты -- самое надежное обеспечение,-- говорит Андрей Сучков.-- Для нас это ключевой вопрос, и нам осталось это только доказать".
Появилось в законе и описание процедуры, по которой в случае банкротства эмитента должны удовлетворяться требования владельцев ипотечных облигаций. Эти требования будут входить в отдельный реестр, не смешиваясь с требованиями других кредиторов. Если денег от реализации ипотечного покрытия не хватит, владельцы облигаций вправе получить недостающее из конкурсной массы, конкурируя с остальными кредиторами. Но чтобы исключить ипотечное покрытие из конкурсной массы, надо его точно обозначить. А в ипотечное покрытие кроме требований, обеспеченных ипотекой, входят деньги, поступающие в счет погашения кредитов. Требования по закону учитываются спецдепозитарием, а деньги по идее должны учитываться на спецсчетах -- однако закон ничего об этом не говорит.
По словам Андрея Сучкова, структура ипотечного покрытия -- вопрос, который пока не вполне отработан. Как он полагает, этот вопрос подлежит существенной корректировке исходя из практики применения закона. "В законе должны сохраниться ограничения по размеру обеспечения, подлежащего выведению из конкурсной массы,-- пояснил господин Сучков.-- Чтобы под видом обеспечения ипотечных бумаг из нее нельзя было вывести все, что угодно". В то же время, по мнению Дениса Гришухина, выпуск ипотечных ценных бумаг универсальными банками -- норма скорее вынужденная, связанная с отсутствием спецбанков. И если универсальным банкам все же разрешат выпускать такие бумаги, то, считает он, должно быть и дополнительное регулирование, покрывающее эти риски.
Открытая экономика, 03.12.2004
Редакционная статья
