Статьи об ипотеке и секьюритизации

Перспектива создания и развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации в целом и ипотечных ценных бумаг как ее системообразующего элемента является одной из наиболее дискуссионных тем. Основной целью написания данной статьи является анализ основных подходов к определению и регулированию ипотечных ценных бумаг, нашедших отражение в законе

Ипотечные Ценные Бумаги (ИЦБ), которые в англоязычной литературе называются MBS (Mortgage-Backed Securities), являются частным случаем ABS. В этой статье мы будем говорить о так называемой англосаксонской схеме секьюритизации

На дворе уже выборы и может быть поэтому все вопросы хочется рассматривать через призму партийности. В настоящих заметках автору хотелось бы прокомментировать состоявшийся месяц назад круглый стол, проведенный Центром Корпоративной конкурентоспособности Кендалла-Рассела совместно с ОРЕС

Закон об ИЦБ относится к той категории законов, при создании которых нет твердой уверенности, какая точно модель должна быть закреплена и какая точно модель будет востребована на практике

С точки зрения заемщиков ипотечные программы достаточно дороги. Это происходит не за счет процентной ставки, поскольку дальнейшее снижение процентной ставки серьезно не увеличит количество желающих взять ипотечный кредит, а только за счет того, что у нас достаточно высокий порог входа в ипотеку

В связи с широким обсуждением закона "Об ипотечных ценных бумагах", пожалуй, настало самое подходящее время еще раз рассмотреть, что такое ипотечные бумаги и в чем их фундаментальный смысл. Попытаемся понять, как делать бизнес на ипотечных ценных бумагах (ИЦБ), ради которого столько людей, компаний и финансовых групп уже два года "ломают копья"

Термин "секьюритизация" впервые появился в колонке "Слухи со Стрит" Wall Street Journal в 1977 г. Фактически появление института секьюритизации является одной из вех на пути тысячелетнего процесса поиска обеспечения, начавшегося еще с греческой hypotheca (ипотеки) и получившего развитие в институтах Римского права pignus (залог), feducia (передача титула) и непосредственно hypotheca

Бонд, или корпоративный бонд (corporate bond), на Западе означает гарантированное обязательство, держатель которого может подать в суд на эмитента, если он не выполняет свои обязательства. Облигации же часто не носят таких жестких и категоричных условий. В связи с этим ипотечные облигации, представленные в законопроекте «Об ипотечных ценных бумагах», по сути являются банковскими бондами в западном понимании

Эксперты считают, что ипотека в России входит в стадию бурного роста. По оценке Ernst&Young, уже в 2003-2005 годах развитие рынка ипотечного и потребительского кредитования добавит к росту ВВП примерно 0,3%, а в 2008 году процентный доход от ипотечного кредитования достигнет половины всех доходов в секторе розничного кредитования. Иными словами, нас ожидает ипотечный бум

Ипотечное кредитование в России на современном этапе является совокупностью следующих видов бизнеса: выдача, владение, рефинансирование и сопровождение. Потенциально все эти четыре области деятельности банкам не только доступны, но и становятся все более востребованными. Рассмотрим каждую из них

Основная причина недоверия к ипотеке (и главный тормоз развития этого рынка) - колоссальные процентные ставки и короткий срок кредита. По западным меркам, просто бесчеловечно предлагать кредит под 10-15% годовых в валюте сроком на 10-15 лет

Сегодня ни у кого не вызывает сомнения, что через ипотеку можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие строительного комплекса и региональной экономики в целом. Деньги, предоставленные населению в виде ипотечных кредитов, прямо или косвенно направляются в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов

Несмотря на важность ипотеки для рынка недвижимости, я все же убежден, что одним из главных тормозов жилищного строительства является административная бюрократия на местах, отсутствие четкого и ясного земельного кодекса, а также судебной практики по его применению

Ипотечные ценные бумаги в общем случае представляют собой частный случай секьюритизации активов, когда активами являются ипотечные кредиты, обеспеченные залогом недвижимости. Если оценить какую пользу принесет развитие ипотечного рынка экономике в целом, то я бы сказал, что наиболее ценным является сам факт прорыва в области секьюритизации активов

Для создания стимулов для дальнейшего экономического развития нужно, чтобы ипотека встала на поток. То, что есть сейчас - это мало, это индивидуально. А одна из главных причин слабого развития, на мой взгляд, это проблема обращения взыскания на залог

Предположим, что мы сегодня запустим массовую ипотеку, федеральное агентство уже активно работает. Но на рынке жилья нет предложений или их очень мало. Весь рынок жилья заполнен или долевыми схемами, или индивидуальным строительством для богатых

Будущее выстраиваемой в России модели массовой ипотеки зависит от субсидий и гарантий федерального бюджета. В свою очередь, она делает неконкурентоспособными зарождающиеся бездотационные, рыночные ипотечные системы

В данных заметках хотелось бы проанализировать результаты первого выпуска облигаций Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК), который был размещен в конце апреля сего года

К нам пришли японские, немецкие банки, канадцы и американцы активизировались. Это громадные деньги, которые хотели бы в российскую ипотеку вложиться. Я так понимаю, что хороших вложений, надежных, хотя бы с 6% годовых нет у них ни в Японии, ни в США, нигде. Такие предложения, действительно, появляются, большие деньги готовы в Россию прийти

Если организация хочет выпустить ипотечную облигацию, она создает под нее отдельную компанию, отдельный баланс, продает на нее ипотечное покрытие и в конечном итоге ее выпускает. Проблема этой схемы лишь в том, что она немного необычна для нас, но на Западе - я в "Газпроме" убедился - все свои инвестпроекты серьезные компании делают по такой схеме

Я уверен, что если всю полноту власти дать мне, то через полтора - два года в России будет массовая ипотека, счет выданных кредитов пойдет на миллионы (если развивать ее правильно)

Страховка - это дополнительная гарантия банку на случай реализации негативной волатильности. Поскольку пока нет серьезной конкуренции кредиторов, и пока ипотечное кредитование не развито, пока у нас нет ни кредитных историй, пока у нас нет ни историй дефолтов заемщиков, банки и другие ипотечные кредиторы будут перестраховываться

С чем бы я не согласился, так это с тем, что ипотека только сейчас возведена в ранг государственных приоритетов. Рынок начал активно развиваться с момента доклада Президента обеим палатам Федерального собрания, где ипотеке было уделено значительное внимание

Если у пирамиды прочное основание, ее размер определяется уставным капиталом и соблюдаются необходимые финансовые параметры, то она не завалится. Уставный капитал агентства будет расти за счет прибыли, или же его увеличит правительство

Задействование механизмов ипотеки в полном объеме, как жилищной, так и коммерческой, гарантирует России суммы, нужные для ее возрождения, для реконструкции ее рабочих мест. Поэтому, я полагаю, что, конечно, ипотека - один из мощнейших инвестиционных механизмов

России, несомненно, есть, что взять от процесса секьюритизации, но сможет ли она справиться с секьюритизацией? Этот процесс может стать мощным стимулом экономического прогресса: импульс к развитию получат такие секторы экономики, как банковское дело, жилищное и промышленное строительство, автомобильная промышленность и рынок потребительских товаров

Одно из наших настоятельных пожеланий к правительству - повлиять на те регионы, где сложилась практика выдачи ипотечных кредитов по ставке ниже рыночной. От этой практики следует отказаться. Мы не можем выкупить такие кредиты, поэтому такая ипотека в регионе будет ограничена объемом денег, которые может выделить местный бюджет

Часть работ, связанных с эмиссией уже выполнена: мы получили государственную гарантию по этим облигациям, которая покрывает и основной долг и проценты. Наши бумаги уже получили на рынке название "квази-ОФЗ", ведь государство несет полную ответственность в случае неисполнения с нашей стороны

Мы рекомендуем отказаться от кредитования по нерыночной ставке - ставке, по которой развивалась так называемая социальная ипотека. Мы считаем, что такой подход решает проблемы ограниченного числа людей в силу ограниченности средств региональных бюджетов

С падением инфляции, я думаю, будет падать ставка, а наша маржа в данном случае при падении ставки не будет увеличиваться или уменьшаться. Есть стоимость выдачи кредитов, есть стоимость, которая поддерживает существование всей инфраструктуры. Она остается. Будет снижаться инфляция - будет снижаться ставка

Современная российская система ипотечного кредитования соответствует системам, существующим на иных национальных рынках. С этой точки зрения, можно сказать, что сам по себе рынок ипотеки у нас соответствует нормальной общемировой практике: человек берет деньги, покупает себе квартиру, потом отдает деньги в рассрочку с процентами

Как для физических лиц, так и для риэлтеров и продавцов, "невиданный зверь" - ипотека - стал более понятным и доступным. Однако на смену проблемам решенным пришли новые, и основная из них - нехватка "длинных" денег

В последнее время в ряде профессиональных и непрофессиональных изданий были опубликованы материалы, посвященные ипотеке и ипотечным ценным бумагам. В них ипотечные ценные бумаги представляются чуть ли не панацеей от всех проблем и 'болезней' жилищного строительства и строительного сектора в целом

Экономика следующая: определяющим является уровень инфляции. Соответственно, стоимость заимствования на уровне федерального бюджета должна быть равна инфляции плюс один процент. Это неоднократно заявлялось представителями Министерства финансов

На мой взгляд, нельзя получать государственные субсидии и раздавать их всем [подряд] - можно только направлять их на определенную группу населения, которая в них нуждается. А если распространять помощь на всех - ресурсы быстро исчерпаются

Внимание Президента говорит, прежде всего, о том, что приближаются выборы. Я рад, что Путин объявил о приоритетности ипотеки - это правильно и по форме, и по существу

Я считаю, что, если такое решение освободить от декларирования не только первичный взнос при ипотечном кредитовании, но и все расходы, связанные с покупкой жилья, будет принято, то оно, несомненно, будет полезным

Задача ипотеки дать возможность населению получить кредит под покупку жилья на 15-30 лет под приемлемый процент. А значит, прежде всего надо решить проблему получения длинных денег. Одно направление - вторичные ипотечные ценные бумаги. Другое связано с созданием специализированных кредитных организаций - стройсберкасс

Идея статьи возникла в обсуждениях за круглым столом по вопросам, касающимся разработки и принятия законопроекта "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". В настоящее время законопроект прошел первое чтение в Государственной думе. Закон должен регулировать выпуск и обращение новых финансовых инструментов - ипотечных ценных бумаг

Уже в ближайшее время граждане смогут обратиться к региональным операторам нашего агентства и в конечном итоге рассчитывать на получение ипотечного кредита. В целом же переход от теории к практике ипотечного жилищного кредитования в первую очередь зависит от наличия согласованной позиции органов законодательной и исполнительной власти страны

Предоставить Федеральному агентству ипотечного кредитования <дешевые> кредитные ресурсы для организации и дальнейшего поддержания системы ипотечного кредитования на начальном этапе может только государство. Без его участия невозможно организовать рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными

Многообещающие ипотечные программы пока чаще всего остаются нежизнеспособными схемами, поскольку нет ни механизма рефинансирования, подобного принятому на западных рынках, ни нормативных средств защиты инвестора. Поэтому значение закона об ипотечных ценных бумагах трудно переоценить

Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике Казахстан одним из наиболее динамично развивающихся. По прогнозам Казахстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец текущего года достигнет примерно 1 млрд тенге

Рынок ипотеки в России, несмотря на некоторые сложности, вызванные несовершенством законодательства, имеет благоприятные предпосылки для роста и развития - позитивные прогнозы улучшения макроэкономической обстановки и стабильность политической ситуации в стране, продолжающаяся работа над законодательной базой и растущее доверие иностранных инвесторов к российским финансовым институтам

В октябре 2001 года Иркутское ипотечное агентство зарегистрировало выпуск облигаций, обеспеченных залогом закладных. "Игрушечный заем", как назвали его некоторые коллеги. Признаюсь, это обидело, так как мы считали, что совершили пусть и не революцию, но восстановили историческую справедливость, возобновив через сто лет выпуск ипотечных облигаций в России

Для развития ипотеки в целом было бы очень полезно иметь на рынке бумаги, непосредственно "привязанные" к недвижимости. Эта идея сейчас воплощается в работе над законом об ипотечных ценных бумагах, за которой мы внимательно следим. Может быть, появление закона даст новые возможности и нам.

Выдача любых кредитов, в том числе и ипотечных, - это работа розничная. А розница в банковском деле - очень дорогой бизнес. Потому розничная ипотека окупается для банка только в том случае, если он предлагает еще массу розничных продуктов

Ипотека позволяет подтянуть какие-то строительные возможности, реально запустить в оборот жилье, которое растет в цене, подтянуть деньги населения, заставить их работать на пенсионеров. Но тогда это в пределах бюджетных возможностей

Ипотечное кредитование - неотъемлемая часть американского рынка ценных бумаг вот уже на протяжении трех десятилетий. За этот немалый срок в ответ на потребности инвесторов появилось великое разнообразие ценных бумаг на базе ипотечного кредита (схем, форм, видов). Однако первая и самая простая схема (так называемая pass-through) остается одной из самых популярных

С макроэкономической точки зрения рынок России - это новый рынок, поэтому инвесторы, эмитенты и правительство только учатся тому, как рассматривать кредитные риски, как управлять ими. Однако было бы ошибкой считать секьюритизацию некой панацеей, которая позволяет резко увеличивать возможность получения кредитов, заемных средств и т.д